Monday, November 21, 2011

アメリカの不動産規則

世界屈指の移民大国アメリカでは、様々な不動産の規則があります。日本にはみられないような規則もたくさんあり、今回はその中のいくつかをご案内したいと思います。

連邦法およびニューヨーク州法は、下記の行為を禁止しています。

●ブロックバスティング(BlockBusting)、
特定の人種がその地域へ居住してくると言及したり噂を流したりして、物件を安く買い叩いて利益を出し、逆に特定の人種には高く売る行為。

●ステアリング(Steering)、
物件を探す人たちを、一定の地域または同一人種だけにするよう誘導したり、買占め等により住環境を変えたり、一定の人種または出生国の人には物件を売らないようにする行為。

●レッドライニング(Redlinig)
本人の経済力の確認、裏づけなしに住宅ローンおよび保険の申し込みを断る等の差別行為。レッドライニングの行為を抑制するために1975年に「住宅ローン情報開示条例(Homeowner Mortgage Disclosure Act)」が制定され、ローンの貸付金額が1千万ドル以上となる金融機関は、年間報告書を作成することが義務付けられ政府が監督をするようになった。ただし単に経済的な理由でローンの申し込みを断る場合は、レッドライニングにはならないとされている。

アメリカは移民の国ですので、多くの面で公平かつ民主的ではありますが、依然として排他的な地域も数多く存在しているのも事実です。


(住友不動産販売ニューヨーク 金澤)

ニューヨーク市の人口と面積

テレビや映画でおなじみの街ニューヨークは、いったい何人が住んでいて、どのような人が住んでいるのでしょうか?


本日はニューヨーク市(マンハッタン)を数字を使ってご紹介したいと思います。


まず、ニューヨーク市は、東海岸のニューヨーク州の中にあり、ニューヨーク市は、マンハッタン、ハーレーム、ブルックリン、クイーンズ、ブロンクスといった5つの行政区にわかれています。

 

マンハッタンは、5つの行政区の中の一つの区です。


以下の表は、2010年のニューヨーク市(マンハッタン)、東京都、23区の人口、面積、人口密度、市内総生産、平均収入をまとめたものです。

 

実は、ニューヨーク市の人口(817万人)と面積(790K㎡)は、東京23区の人口(897.2万人)と面積(621K㎡)とほぼ同じくらいで、マンハッタンの面積(87K㎡)は、山手線内側の面積(63K㎡)より若干大きいくらいです。


余談ですが、有名なマンハッタンの中心に位置するセントラルパークの面積は3.4K㎡で、東京ドーム73個分です。


ニューヨーク市の人口は年々増加し、今後も増え続ける予想が出ています。

 

2010年の人口比率は、白人44%、黒人25%、アジア人13%、その他18%と、まさに人種のるつぼといわれるように多くの人種が混在しています。

 

また、多くの観光客がニューヨーク市を訪れます。2010年の観光客数は約4,870万人と、東京都に訪れた外国人観光客は約594万人の約8倍にもなります。

収入面では、多くの金融関連ビジネスマンが居住するマンハッタンの平均収入は、ニューヨーク市の平均年収よりも高く約2倍になっています。

このように数字でマンハッタンをみると今まで見えてこなかった一面が見えてくるかもしれません。

(住友不動産販売NY 三橋)

Tuesday, November 15, 2011

ブラックストーン社、元ニューヨークタイムズ社食堂をバスケットボールコートに変える

ブラックストーングループ社(ファイナンシャルアドバイス会社)と合併されたエクイティオフィス社(オフィスビルディング系不動産会社)が、以前はニューヨークタイムズ社ビルディングであった229West43RDの15階建てのビルディングの4階より上の12フロアを買い取り、以前は出版社の食堂であったスペースを、新入居者を魅了する為の設備としてバスケットボールコートにする事を、ニューヨークタイムズ紙が報道した。

ニューヨークタイムズ社は1851年9月にヘンリー・ジャーヴィス・レイモンドとジョージ・ジョーンズにより創刊され、1904年に本社を42ndストリートに移した頃から、この界隈はタイムズスクエアと、呼ばれるようになった。その9年後、ニューヨークタイムズ社は229West43rdにタイムズタワーを建設、現在は620 8thアヴェニュー(40thストリート)のロケーションに本社がある。

リアルエステートの巨人、ブラックストーングループはビルディングの12フロアを買収後、2007年にニューヨークタイムズ社がビルディングを出てしまってからほとんどが空室のままのビルディングに、人々の前向きな関心を集める為、色々な事に取り組んでいる。12階のテラスもまたブラックストーンのバージョンで、ハイラインとして美しく造園しなおされており、エクイティオフィスのアセットマネージャーであるジョッシュ・グリック氏はジョークを言う。

「人は、フロアが50000SQFある事は忘れているかもしれないけれど、「ねえ、そのビルディングって、バスケットボールコートのあるビルディングだったよね」って覚えていると思うよ。」
ちなみに、ブラックストーン社は4月に、ビルディングの最上階を160ミリオンドルで、アフリカイスラエルUSAから買い取っている。

歴史の感じられるニューヨークタイムズ社の前自社ビルがその趣を失ってしまうのは残念ですが、今後、どのようなテナントが入り、バスケットコートを利用するのか、楽しみですね。

11月14日(月曜日)晴れ 摂氏18度                 工藤 直子

Monday, November 7, 2011

ニューヨーク市の住宅に関する第3四半期市場動向

ニューヨーク不動産協会(REBNY)のアンケート結果より
-- 4人に3人のブローカーは、第4四半期を楽観視している 
-- 買手の28%は、洗濯設備を不可欠な設備としてあげている

 皆さんは、賃貸アパートを選ぶときに一番大事な条件は何ですか?ニューヨーカーの物件選びの最も重要な要素は、なんと「洗濯機があること」なのです。洗濯機なんて、日本では学生さんが一人暮らしを始める時に揃える家電の一つで、どんな安アパートでもたいてい置けますよね。ところが、ニューヨークでは、たとえドアマンがいる家賃50万円くらいの高級アパートでさえ、ユニットごとに洗濯機がある(置ける)とは限らないのです。というよりも、ユニットごとに洗濯機のある建物のほうが圧倒的に少ないのです。各フロアーにあればいいほうで、たいていは建物の中にコインランドリーの階があるか、ない場合は、近くのコインランドリーに洗濯に行くしかありません。Wash & Hold という洗濯して畳んでくれ、デリバリーまでしてくれるサービスもあります。需要が多いのでニューヨークでは確立したビジネスですが、下着まで他人に洗って畳んでもらうのは日本人には抵抗がありますよね。

 ニューヨーク不動産協会REBNY (Real Estate Board of New York) が10月24日に 2011年第3四半期の住宅ブローカーのアンケート結果を発表しました。このアンケートは、REBNYブローカーが現在の市場情勢をどう評価し、市場が次はどこに向かうと考えているかを提示します。

買手が生活に不可欠なものについての動向を知るために、クライアントがどのような設備を最も評価したかを報告するように依頼されました。28パーセントは、最も重要な建物の設備として、建物内あるいはユニット内に洗濯設備があることをあげたのです。18パーセントは、建物内にスポーツジム、スパ、フィットネスセンターを最優先事項と考えました。また、18パーセントは、個人用の倉庫があることでした。日本でのアパート選びの観点とはかなり違いますよね。
 エネルギー格付をされた建物か、ランドマーク指定された建物であるかということも尋ねられたようですが、ほとんど懸念されてなかったようです。ランドマーク指定された建物であることが買手にとって重要だったと報告したのは1パーセントだけでした。同様に、エネルギー格付けが与えられた建物であることを気にした買手がいたと報告したのも1パーセントだけでした。

 アンケートの総意として言えることは、ブローカーは住宅物件市場に関して楽観的であるということです。74パーセントが、次の四半期が今期と同じになるか、より良くなるだろうと思っています。

 REBNY社長スティーヴン・スピノラは、次のように言っています。

「ブローカーの見解を求めることは重要です。彼らは買手が何に興味を持っているかを聞き出し、市場にその考察結果を提供することができる人たちなのです。ブローカーによって報告された継続的な楽観論は、ニューヨーク市住宅物件市場の回復力を反映しています。彼らの確信から、第4四半期は市場がより良くなると期待することができますね。」
アンケートによると、昨年と比較して、賃貸契約成立が10パーセント増加したと報告されており、賃貸住宅市場が上昇していることを示しています。昨年と比較して、言い値、あるいはそれ以上の価格で賃貸契約が成立したケースが7パーセント増加したという報告からも、更に肯定的な見通しと言えるでしょう。

 補足ですが、家賃50万円の高級アパートに住む人は、部屋に洗濯機があるかどうかなんて、正直、気にしません。そういう人は、掃除・洗濯に来てくれるCleaning Lady という家政婦さんを雇うからです。家政婦さんなんて、これまた日本ではお金持ちの特別な世界のようですが、忙しいニューヨーカーは、若い独身者や子育てをしている奥様も割りと平気で利用しているようです。かく言う私は、今日も自分でせっせと洗濯します。

(住友不動産販売ニューヨーク 森重明子)
~NYへの海外赴任が決まったら住宅探しは住友不動産販売ニューヨークで~

※住友不動産販売ニューヨークインクの情報ブログでは、これからもREBNYの最新情報をお伝えしていきます。

ニューヨーク不動産協会(REBNY)に関して
ニューヨーク不動産協会は、都市の12,000人を超えるメンバーを持った主要な不動産同業組合です。REBNYは商業用・住宅用物件所有者、建築者、ブローカー、銀行、金融サービス会社、ユーティリティ、弁護士、建築家およびマネージャー、契約者、およびNY市の不動産に専門的に興味を持っている個人および機関をあらわします。REBNYは、租税政策、都市計画およびゾーニングを含む重大な市の問題、レンタル条件、土地利用政策、建築法規および立法に関係します。さらに、REBNYは、居住・商業部門の両方に市場価格の指標を供給する報告書を公表します。