Tuesday, February 21, 2012

エンパイア·ステート·ビルディングが不動産投資信託(リート)に

エンパイア·ステート·ビルディングと言えばニューヨークを象徴するビルディングです。尖塔までの高さが449mで、1931年に完成したとき当時 世界一高いビルディングだったクライスラービルディング(319m)を追い抜きました。それから1972年にワールドトレードセンター(526m)ができ るまで、41年もの間「世界一高いビル」の称号を誇るビルでした。同年にシカゴにシアーズタワー(527m)、2004年に台北101(508m)、 2010年にドバイにブルジュハリファ(828m)ができ、現存するビルでは世界4番目の高さとみなされています。2001年のワールドトレードセンター の崩壊という悲しい事件により、再び、ニューヨークで最も高いビルとなりましたが、2013年に1ワールドセンタービル(541m)が完成すればその称号も譲ることになります。しかし、高さが何番目だとかに関係なく、エンパイア·ステート·ビルディングが世界で最も有名なビルであることはまちがいありません。その知名度を生かして、世界中の投資家からお金を集めようという動きが始まりました。
以下は、CoStar News 2月15日付Mark Heschmeyer氏の記事です。
エンパイア·ステート·ビルディングの運営会社であるマルキン·ホールディングスLLCは、米国証券取引委員会に登録届出書を提出して、この象徴的な塔の所有権を公共のリート(不動産投資信託)に変換した。
マルキンは、エンパイア・ステート・リアルティ・トラスト(株)と呼ばれる新たなリートに統合しようとしている。その統合には22の民間団体が含まれますが、その全てがこの新しいリートを共有することになる。
公募によって調達しようとしている額は10億ドルだ。
エンパイア·ステート·ビルディング自体に加えて、このリートには、18のオフィスや商業施設、1つの開発サイト、および5つの関連管理会社の保有が含まれる。
2011年9月30日の時点では、約​​770万sfに渡る賃貸可能スペースに12個のオフィス物件が所有されていて、その約79.9%が賃貸され ていた(まだその時点で開始していなかったリースを合わせると実質的には83%のリースにサインがされていた)。これらうちの7つの物件は、マンハッタン のミッドタウン市場にあり、580万sfの賃貸可能なオフィススペースを含んでいる。おそらく世界で最も有名なオフィスビルであるエンパイア·ステート· ビルディングを含めて。
こ のリートのマンハッタンのオフィス物件には、店舗スペースとして最も価値のあるグランドフロア(地上1階、地下スペース付き/なしを含めて)の賃貸可能ス ペース432,176 sfも含まれている。残りの5つのオフィス物件は、フェアフィールド郡、コネチカット州、およびウェストチェスター郡、ニューヨーク州に渡って180万 sfの賃貸可能スペースを包含する。
さらに、このリートはコネチカット州スタンフォード交通センターの土地の所有権も含んでいる。それはオフィス物件の1つに隣接しているので、約34万sfの賃貸可能スペースを持つそのオフィスビルと駐車場の開発に役立つだろう。
ポートフォリオには、さらにマンハッタンにおける4つの店舗専用物件とコネチカット州ウェストポートの市内中心部にある2つの店舗専用物件が含まれていて、合わせると204,452 sfになる。店舗専用物件の96.8%がすでに賃貸されている。
また、約140万sfに渡る賃貸可能なオフィススペースと、約153,298 sfのグランドフロアの店舗スペースを含む、あと2つのマンハッタンのオフィス物件を取得するかどうかのオプションもついている。
エンパイア·ステート·ビルディングはまだまだこのリートの旗艦物件となり、オフィスや店舗の契約、展望台事業や放送ライセンス、そしてそれらに関 連した賃貸スペースを通してかなりの収益源を提供するだろう。エンパイア·ステート·ビルディングには、268万 sfのオフィススペースと163,655 sfの店舗スペースがある。
目論見書(もくろみしょ:有価証券の募集あるいは売出しにあたって投資家に交付する文書)によると、2011年9月30日末までの9ヶ月間でビル ディングは15,670万ドルの収益を出している。それは、これらの物件のポートフォリオの総収入の約78%を占めている。前任者のポートフォリオは、純 利益で3,420万ドル。
(住友不動産販売ニューヨーク 森重明子)
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Wednesday, February 15, 2012

ウイリアムズバーグの今後

ウイリアムズバーグはニューヨーク市5区のひとつであるブルックリン区に位置し、地下鉄のLラインとウイリアムズバーグ橋でマンハッタンとつながっている。
90年代のマンハッタンでの家賃高騰に閉口するかたちで、若者やアーティストが多く住み始めた歴史があり、マンハッタンから一つ目の駅である「ベッドフォード」は今でも個性豊かなセレクトショップや小規模のレストランが多く存在し、独特な文化を持ち続けている。
イーストリバー沿岸は都市計画法の改定により、高層のコンドミニアムが建設されており、水上フェリー(片道 $ 4)を利用してウォールストリートやミッドタウンの金融関係の社員など、富裕層の独身者が好んで住むエリアとなってきている。
賃貸価格は、平均スタジオ(約600SF)で$2,500、ワンベットルーム(約750SF)で$3,200位の相場であり、マンハッタンとあまり変わらない価格帯となっている。
このような富裕層をターゲットに、「ホールフーズ」などの高級食材店や高級ワイン専門店、高級日本食レストランなどが次々とオープン予定であり、今後大きく活性化するエリアのひとつと思われる。
また、このエリアは税金控除対象地区であるため、コンドミニアムを購入した場合、今後20年間以上は大幅に所得税が軽減される仕組みとなっており、税制面でも非常に魅力的なエリアとなっている。
今後、ウイリアムズバーグ地区がどこまで発展するか?とても楽しみなエリアである。

Tuesday, February 7, 2012

マンハッタンの都市計画

時代ごとにめまぐるしく変わるマンハッタンの景観。
近代的なビルが立ち並び、アールデコ様式のビルやブラウンブリックのビルは古き良き時代の建物・・・
ひょっとしたら、また大きくマンハッタンの景観が変わる都市計画が行われるかもしれません。
ニューヨーク市がグランドセントラル駅北側の都市計画規制を変えようとする動きが出てきているからです。
現在、グランドセントラルの北側には古いビルが密集しており、40th Stから57th St、そして5th Avenueから3rd  Avenueに広がるエリアに、高層ビルを建設することができるようにする規制を、春までに決定する方針で進めているようです。
グランドセントラル駅北側のミッドタウンイーストは、フォーチュン500企業13社がオフィスを構える活気のある地域ですが、71%のオフィスビルが築50年以上の古い建物であるマンハッタンの中でも、特に古いオフィスビルが立ち並んでいます。
その為、近代的でエネルギー効率のよいオフィスビルを求める現在の会社を惹きつけることが難しく、マンハッタン内の次世代オフィスビルの需要がとても高くなっています。
そして、グランドセントラル駅は、交通の拠点となっており、オフィスビルの立地としてはとても魅力的なエリアです。
ブルームバーグ市長も、グランドセントラル周辺エリアの規制を変え、新たな投資を促す奨励策を練る必要性があると考え、ミッドタウンイーストをより活性化させることにより、新たな会社を呼び込み雇用を促進させようとする考えのようです。
どのように規制が変更するのかの詳細はまだ公表されていませんが、ランドマークの保護を目的とする活動家の反対に遭うことも予想されています。
実際に最近では、ペンシルベニア駅の出入り口をペンシルベニアホテルから抜けるようにしようとしましたが、活動家からの反対に遭い頓挫してしまいました。
また、このような規制変更は、近年ロウアーマンハッタンのウォーターストリートでも行われました。その結果、そのエリア周辺にはお世辞にも建築的に美しいといえない大きなオフィスビルが建ちました。
もしこの規制変更の法案が通れば、多くの近代的オフィスビルが建ち、トランプタワーやオリンピックタワーなどの住宅用ビルにとって眺望を妨げることになりそうですが、しかし一方で、テナント企業の従業員のための住宅の需要増加も見込まれます。
かつて40th Stから57th St は、グランドセントラル駅と同様のデザイン様式のオフィスビルやアパート、そしてホテルなどが美しく立ち並んでいました。
まだ、現在でもいくつかのとても古いオフィスビルディングの中には、クライスラービル、キュナードビル、ウールワースビルなど世界的に優れた作品があります。
アメリカ、そして世界中のオフィス、住宅に対する需要を取り込み、成長と変化をしていくマンハッタン。
是非、個性と趣を残し、後世に傑作と思わせるオフィスビルや街並みにへと変化していくことを個人的に期待しています。
(住友不動産販売NY 三橋健司)