Saturday, March 31, 2012

ニューヨーク市は2012年は最高のオフィス賃貸市場ではない?

ニューヨーク市は、もはや米国内最高のオフィス賃貸市場と呼ぶことはできないかもしれません。
様々な要因に基づいて異なる市場を鑑定する全国オフィス物件指標がMarcus & Millichapによって3月30日に発表されました。それによると、その発展し続けるテクノロジーセクターのおかげで、2012年にはサンフランシス コがニューヨークシティーを打破するだろうということです。

それでもまだニューヨーク市は、昨年から0.7%減少しつつも、全米第2のワシントンD.C.より3%近く低い9.8%という全米最低の空室率を誇ってい て、今年も比較的健全であると予想されます。市はまた今年最高の新規需要*があると見込まれていて、新規需要がほぼ350万平方フィートのヒューストンに 僅差で勝っています。
それらの非常に高い数字にもかかわらず、金融セクターの闘いは、ニューヨーク市のオフィス市場を結局第2位におとしめました。 「金融改革が将来の需要の不確実性を生み出しているので、ニューヨーク市は今年トップの座を引き渡したのです。」と、Marcus & Millichapは言っています。 それに対して、サンフランシスコの空室率は今年1.2~13.5%減少し、賃料は1平方フィートにつき国内最大の10.2パーセントの伸びを示し、 35.59ドルになります。
ニューヨーク市の賃料は、2012年には5.6パーセント上昇し、1平方フィートにつき49.05ドルにまで上がるでしょう。 さらに、今年ニューヨーク市ではおよそ15,000のオフィスの仕事が生み出され、それに伴い、更に100万平方フィートのオフィス・スペースが作られる だろうとMarcus & Millichapは言っています。
全国的には、空室率は17.3パーセントから16.6パーセントまで下がり、それが賃料を2.8%押し上げて23.14ドルにまでなるでしょう。
―The Real Dealより―
*Net absorption:テナントの新規拠点の開設や増床等による稼働面積の増加分ネット吸収をすること
(住友不動産販売ニューヨーク 森重明子)
~NYへの海外赴任が決まったら住宅探しは住友不動産販売ニューヨークで~

Friday, March 23, 2012

摩天楼を支える空中権

マンハッタンを象徴する風景は、それはやはり摩天楼であろう。
そもそも摩天楼とは「天を魔するほどの高楼」と言う意味であり、英語ではSkyscraperであり「空を削るもの」となる。
その摩天楼を支える要因として、空中権(Air Right)の存在が大きいと思われる。
空中権とは、物件の上空を使用できる不動産の開発権のひとつであり、土地建物と同じく所有権と賃借権がある。都市部の限られた空間を有効に活用する手段としてアメリカで考案されたものである。
その例として、マンハッタンのパーク・アベニューにある教会「Christ Church」が平方フィーとあたり430ドルで売却されたが、その際、空中権だけで3,000万ドル以上の取引になったと言われる。
また、マンハッタンの国連本部の向かいに位置する「トランプ・ワールド・タワー・コンドミニアム」は、かつてヤンキースの松井選手も住んでいた高級高層住宅であるが、ゾーニング上はあれほどの高さは建つことが出来ないエリアである。
そこでオーナー兼ディベロッパーのドナルド・トランプ氏が彼の政治力を駆使し、近隣ビルの空中権を買い取って90階以上にもおよぶ高層住宅ビルが完成したのである。
このように、空中権を行使することにより土地の高度利用(容積率のアップ)が進み、摩天楼が次々と形成されていくのである。
東京とマンハッタンの使用容積率を比較してみると、高層化が比較的進んでいる港区でも使用容積率は302%であり、マンハッタンで最もオフィスビルが多い ミッドタウンの1,424%とに比べると、東京とニューヨークでは、土地の利用状態に大きな違いが見出せる。このような摩天楼の象徴的な都市であるニュー ヨーク、空中権のみならず、世界中の人々の憧れがこの街を支えている。         (参考文献:米国の不動産知識A to Z)
住友不動産販売NY 南惣一郎

Tuesday, March 13, 2012

ニューヨーク 不動産 活性化 エリア

ニューヨークの住宅事情に関する興味深い記事がニューヨークタイムズに掲載されていたので、本日はそのお話を。
世界的な大都市であるニューヨークは、現在も不動産の需要は非常に高く、成長をし続けています。それは、大都市には珍しく出生率が高く、また世界中からの移民が集まっているからです。
その為、今後も、ニューヨークは今まで以上に混雑した都市になることが予想されています。
具体的には、2030年までにマンハッタン島に新たに220,000世帯から290,000世帯増えるとニューヨーク市都市計画課が発表しています。
新たにニューヨークに移り住む者にとって、チェルシー、コロンビア大学周辺の地域、そしてロウアーイーストサイドが、人気があり、新たな建設が見込まれています。
確かに、上記のエリアを歩いていても、数年前と比べ非常に活性化しており、多くの新しいコンドミニアムが建設され、人気高いエリアの一つとなっていることが分かります。
「人口の増加、不動産需要の増加の一方で、ニューヨークの歴史的な建物が新しい建物の建築のため、犠牲になってしまう。
しかし、それらの歴史的な建物を保存するよりも、数万人の居住者を迎え入れるほうがニューヨーク市に与える恩恵が大きい。」とハーバード大学のエコノミストのコメントが載っていました。
1910年代には、マンハッタンには230万人が住んでいましたが、不動産価格の高騰と他の行政区であるブルックリン、クイーンズなどの利便性や安全性の改善により、他のエリアに移り住み、現在マンハッタンの人口は160万人となっています。
(ニューヨーク市/5つの行政区(マンハッタン、ブルックリン、クイーンズ、ハーレム、ブロンクス)の人口は、年々増加し、1910年代の約2倍の人口になり、800万人を超えています。)
しかし、今後の不動産開発により、マンハッタンの人口の増加が見込まれ、相乗効果として他の行政区も活性化されそうです。
住友不動産販売NYでは、今後活性化される予想のエリアの物件に力を入れていますので、
是非お気軽にご連絡ください。
(住友不動産販売NY 三橋健司)
お問い合わせは
TEL:212-569-0800
FAX:212-596-0802
EMAIL:info@sumitomo-ny.com

Wednesday, March 7, 2012

Hell’s Kitchen復興の象徴となったWorld Wide Plaza

West 50 street、8 aveと9 aveの間にWorld Wide Plazaという39階建ての高層コンドミニアムがあります。Hell’s Kitchenと呼ばれる地域に1989年に建設され、Midtown Westを含む周辺エリアのLuxury Buildingの一つとなっております。
Hell’s Kitchenはマンハッタンの西側、34丁目から57丁目、8aveからハドソン川までの区域をさします。長年この地域は、リーズナブルな家賃のアパー トと食品の卸売り店が並ぶ労働者階級地区で、Hell’s Kitchenという名前もそこから由来しています。多くのヨーロッパ系移民が流入し、その多くがその後ニューヨーク・ギャングとなっていきました。ハリ ウッドは犯罪が多発するこのハードな地区をロマンチックに描く傾向がありましたが(映画West Side Storyはこの地域が舞台)、1960年代になる頃には治安の悪化がピークに達しました。その後徐々にこの地域の復興が始まりました。その復興の象徴と なったのがWorld Wide Plazaの建設です。1930年代まで旧Madison Square Garden があった場所に建てられ大きな話題をよび、Hell’s Kitchenが一躍脚光をあびるきっかけとなりました。その後1990年代後半の経済好況が、更に大きくHell’s Kitchenを発展させる事になりました。開発業者たちは地区の名前を1950年代に使われていたClintonに戻しましたが、これらについては地元 住民たちの間でもどちらの名前を使うかで意見が割れているようです。またHell’s KitchenはUpper West Side とChelseaを結ぶ絶好の立地であり、また一帯の卸売業者から新鮮な素材が大量に入手することができ、開発当時は広いスペースを比較的安い家賃で借り ることができたため、ナイトスポットやレストランが激増(特に9 ave)し、発展に更に拍車をかけることとなりました。

World Wide Plaza


Hell’s Kitchenの昔と今
以前と比べて格段と発展し、格段と治安も改善されたHell’s Kitchen. その発展は今後もますます期待でき、World Wide Plazaもその発展に少なからず貢献していくことでしょう。
(参考物件:Lonely Planet ニューヨーク、住友不動産販売ニューヨーク 金澤悦子)

Thursday, March 1, 2012

ブルックリンの靴工場から高級アパートメントへの変貌

全米展開で、コンドミニアムや商業用物件の開発とマネージメントを手がけるのウエストチェスターに本社を持つGDCPROPERTESが、ニュー ヨークシティ初のプロジェクトであり220WATERSTREETにある、工場から住居用に改造された5階建ての134世帯ある同社のレンタルビルディン グに、入居者が入居を開始する事を本日発表した。

この住居用のレンタルビルディングは、1世紀にわたり工場として使用されていたHANAN&SONの靴工場から住居用へ改造された物件で、14フィート(4.2メートル)ある天井高とその物件の外観は、商業用物件・工場の様相そのものである。

このビルディングは1月にビルディングのリーシングチームにより運営される形でマーケットに現れ、134世帯のうちの25%が既に借り手がついたと、発表している。
1世帯ごとのお部屋の大きさは633SQF(約59㎡)から1480SQF(137.64㎡)の大きさで、賃料は$2700(約216,000円)から$5775(約462,000円)の幅がある。

ビルディングには、30フィート(9メートル)の天井高のカフェバーが併設されており、AvigailMichaelsConciergeServiceを併ている。
他にもファイアープレイスやバーベキューグリルつきの付のルーフデッキ、フィットネスセンター、駐車場やストレージサービスなどが、アメニティとして併設されている。
マンハッタンの高級ビルディングにはない個性的な空間が、アーティストや若い世代に人気を呼びそうだ。
3月1日(木曜日)午後3時50分 ニューヨーク・雨のち曇り 華氏40度(摂氏4度)
住友不動産販売ニューヨークインク・工藤直子
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