Tuesday, May 22, 2012

マンハッタンの駐車場事情

ミッドタウンの高級フレンチで土曜日のディナーをしたが、その価格に驚いたという話を聞きました。
その方は郊外に住んでいるため、車でマンハッタンまで来られ、店の近くの駐車場に3時間程度停めたそうです。
その価格の驚きとは、料理の値段ではなく、駐車場代が一人分のコース料理の料金を軽く超えたということで、もう二度とマンハッタンには乗り入れないと嘆いていたとのこと。
ミッドタウンでは、1時間あたりの駐車場代金が50ドルを超える箇所も珍しくなく、コロンバス・サークル界隈では、月契約で1,200ドル以上する駐車場 も存在するそうです。全米の平均の月極駐車場代金が150ドル程度ということですから、いかにマンハッタンの料金が高いかがうかがえます。
ちなみに六本木ヒルズの月極駐車場は10万円すると聞きますから、ニューヨークと東京の物価は、なかなか良い勝負ではないでしょうか?
数年前からのマンハッタンのコンドミニアム建設は、もともとの土地が駐車場ビルだったところが多く、新しく建てたコンドミニアムには地下駐車場が併設されていないケースが多々ありますので、マンハッタン内の駐車可能台数は、かなり減少していると思われます。
10年位前は、パーキングチケットを買って路上に駐車することが比較的容易でしたが、最近は、自転車レーンやバス専用レーンが増加し、ますますマンハッタ ンに駐車するのが困難になりました。反則金も100ドル超えるケースも多く、車を締め出してると思わずにはいられません。
この流れは、ハーレムエリアにも波及し、最近の125ストリートの西側では、駐車場スペースから商業やオフィス系のスペースに建て替えが可能なようにゾー ニングを変更しています。駐車場スペースよりも、人が活動するスペースをつくる事により、街の活性化が進み安全で快適なハーレムというイメージが徐々に浸 透していくことが目的と思われます。
マンハッタンに住みながらマイカーを保有するというのは、ますます高嶺の花となりそうです。
Soichiro Minami(住友不動産販売NY)

Wednesday, May 16, 2012

セントラルパークの歴史

セントラル・パーク(59~110 street, 5~8Ave)はアメリカで景観を考慮して設計された最初の公園です。17世紀当時、詩人ウィリアム・ブライアントや造園家アンドリュー・ジャクソン・ダ ウニング達によって膨張したニューヨークに大きな都市公園開発の必要が唱えられていました。ニューヨーカーの多くも、ロンドンのハイドパークやパリのブ ローニュの森のような、屋外でのんびり過ごせる場所を切望しておりました。
それら要望を受け、ニューヨークの立法府は1853年、マンハッタンの中心地より北側を公園用地と定め、セントラルパークを造園する事となりました。それに伴い、当時ここに住んでいたアフリカ系、アイルランド系住民、約1600名は立ち退きの憂き目に遭いました。
NY州は公園の開発の監督のため委員会を設置し、1857年にコンペティションを実施しました。その結果、造園家オルムステッドと建築家ヴォーの「緑の芝 生計画」が選ばれました。実際の建築に際し、建設のピークには約20,000人の労働者が雇われ、従事する事になりました。
1870年代、ニューヨーク市の住民の大多数はロウワーマンハッタンに住んでおりました。そこには公園と呼ぶに値する場所はほとんどありませんでした。 1876年にほぼ現在の形に完成したセントラル・パークは、彼らにすればずっとアップタウンに位置する公園で、その緑の恩恵を一番必要としていた一般市民 には手の届かない場所だったのです。オリヴァー・ウェンデル・ホームズ(アメリカの作家、ハーバード大医学部教授)がニューヨーク市を訪問した際に、セン トラルパークを絶賛したものの、五番街の23丁目からアップタウンに行くのに、交通費が4ドル(当時)もかかったのに不満を漏らしたとされています。実の ところ多くの人にとって公園は「100マイル離れた場所にあるのと同じで、年に一度の遠足でも遠すぎる」と言われていた程です。
その後、人々はこの都会のオアシスに癒しを求め、こぞってセントラルパーク周辺に移り住むようになりました。そのため公園の周辺のエリアは家賃が高騰し、 アッパーウエストサイド、アッパーイーストサイドはそれぞれセントラルパークの西、東側に位置する住宅街ですが、おしゃれな高級住宅街へと成長しました。 特にアッパーイーストサイドは全米でも指折りの高級住宅街となっております。


ニューヨークという不夜城の中でオアシスの役割を果たしてきたセントラルパーク、住友不動産販売ニューヨークでは今回ご紹介いたしましたセントラル パーク両側に位置するアッパーウエストサイド、アッパーイーストサイドの物件を数多くご紹介いたしております。賃貸、売買で物件をお探しの場合はぜひ弊社 までお問い合わせ下さい。(住友不動産販売ニューヨーク 金澤)
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Tuesday, May 15, 2012

LEXINGTONホテルのオーナー、HYATT48 LEXレストランスペースの売却検討中

新しいLEXHOTELのオーナーがミッドタウンのこの物件を、1つをコンドミニアム物件、1つをレストランスペースと2つに分割して申請した事 が、ニューヨーク市の記録により判明した。それぞれ分割された個々の部分は1つずつ別々に売却可能との事、オーナーHERSHA DEVELOPMENTの代弁者により発表された。

コンドミニアムの売却を探索中のオーナーは、このプロジェクトに強く興味を示しているが、まだ最終決断はしていないと、代弁者は発表、詳細に関しての表明は拒否している。
Hospitality investors Hasu Shah, Bart Mehta and K.D. Pateは116ユニットあるホテルを、517LEXアベニューの48丁目にに建設した。融資は、ペンシルバニアを発祥の地としShah, Mehta and Patel.を含む創始者により設立されたHERSH HOSPITARITY TRUSTによる。また、Hersha Hospitality の関連会社、Hersha Developmentは2010年に、HYATTのブランド名を使う為にフランチャイズ契約書にサインをしている。
HYATT48LEXは、レストラ運営会社であるEMMグループにより所有、運営されているレストラン「LEXINGTON Brass」をビルディング内に併設して昨年2011年、秋にオープンした。
コンドミニアムの構造は昨年12月にはなされていたが、ニューヨーク市への正式な記録には、今年2012年5月2日で登録されている。
ニューヨーク市における商業用ビルディング全般に、RETAILCONDO(商業用コンドミニアム)部分を売却し、店とレストランの価値を最大限に上げる事が、急激に一般的になってきていると、不動産業者は語る。
昨年の12月、総床面積11ミリオンSFのオフィスビルディングである11TIMESSQUAREのデベロッパーが、タワーをオフィスとリテイルコンドに分ける計画を申請した。
また、その1ヶ月前には、TIMESSQUARE近くの282,000SFあるKNICKERBOCKERホテルが、ビルディングを一つのホテルと二つのリテイルコンドに分け、ホテルの部分を115ミリオンで売却している。
「ホテルのリテイル部分を売却する事はデベロッパーが出費を抑える為に使う切り札だからね」ホテル開発業者でFORTUNA REALTY GROUPの社長でもあるMORRIS MOINIAN氏は言う。リテイルコンドを売却して現金化する事により、ホテル部分のモーゲッジの 重荷を下げる実質的利益があるのだ、と、HYATT48LEXの関係者でないMOINIANは語った。
PKFコンサルティングUSAによると、2012年3月のマンハッタン、イーストサイド、42丁目から59丁目の間に立つホテルの一泊あたりの平均 室料は昨年の同月に比べて5%上昇した金額の252.51ドルだという。HYATT48LEXのウェブサイトによると、同ホテルの3月の最低室料は395 ドルとの事。
HYATTグループは現在、マスコミへのコメントと、オーナーへの電話の取次ぎを拒否している。
住友不動産販売ニューヨーク・工藤直子 

Tuesday, May 1, 2012

REBNY(NY不動産協会)2012年第1四半期住宅レポート

前四半期に比べて売上は上昇し、価格は安定している
- クイーンズ、ブロンクス市場は顕著な改善。
特にクイーンズは販売件数が他の区より上回っている –
2012年4月16日 に発表されたREBNYからのデータによると、 2012年第1四半期のニューヨーク市の平均住宅販売価格および販売総額は、昨年同四半期に比べて同じですが、市全体の販売件数は前四半期よりも16%上昇しています。
価格は拮抗しており、住宅ローン金利は低く、十分な在庫があるため、買い手は有利な条件を利用しています。2012年第1四半期の市全体の販売件数は、前 四半期の7,796、昨年第一四半期の8,999に比べて9,033に増加しています。市全体の平均住宅販売価格は、昨年の第一四半期からわずかに1%下 がって、723,000ドルになりました。市全体で考慮すると、 住宅取引の総額は、 今四半期は65億ドル強で、前年同期よりわずかに減少しています。
「価格と売上が一年前と実質的に変わってないので、ニューヨーク市の住宅市場は安定している。」と、スティーブン•スピノラREBNY会長は述べて います。「クイーンズとブロンクスの販売活動は、ベッドフォード•スタイヴェサント、ブッシュウィック、ブランウンスビルの一人から三人家族用住宅と同様 に、安定した伸びを示している。この第一四半期の結果と回復しつつある経済に基づいて、我々は価格が上昇し、今後の活動が活発になることを期待していま す。」
クイーンズは、2012年の第1四半期で他のどこの区よりも最も高い販売件数を見せていて、昨年2,592件に対して13%増の2,919件でした。また、ブロンクスの販売件数は、前年同期の482件に比べ14%増加して549件でした。
前四半期に比べたコンドミニアムの売上高は、特に区内の住宅市場において最強を保持しているということがわかりました。クイーンズは、コンドミニアムの売 上高において、36%の増加を見せていますが、前四半期から53%の増加を見せたロングアイランドシティに地域をリードされています。
また、クイーンズ内のすべての住宅の総売上高は、(クイーンズでは他のどの区より多くの住宅を売却されたのですが)2011年の第1四半期と同様に前四半期から10%以上増加しました。
REBNY2012年第1四半期の住宅営業報告書ハイライト
• マンハッタンの住宅平均価格は2011年第1四半期の1,409,000ドルから2%減少して1,387,000ドルになった。ブルックリン平均販売 価格は昨年に比べて2%上がって557,000ドルになり、スタテンアイランドの平均価格は、3%上がって427,000ドルになった。クイーンズとブロ ンクスの平均住宅販売価格は、それぞれ、わずかに2〜6%ずつ減少した。
• マンハッタン地区で最多の販売件数を計上したのは、アッパーイーストサイドとアッパーウェストサイドで、それぞれ543件と478件。その他の 強力な地域はミッドタウンウェストで214件で平均住宅価格の58%増、グラマシー/キップス•ベイの販売件数は224件で平均住宅価格の16%増。
• ブルックリン地区は、ウィリアムズバーグとベッドフォード ・スタイヴェセントがそれぞれ180件と172件で、この地域のほとんどの販売件数を占めるという典型的な販売パターン。
• クイーンズ地区で最も販売件数が高かったのは301件のフラッシング、次いでレゴパーク/フォレストヒルズ/キューガーデンズの265件。
• ブロンクス地区でこの四半期で住宅販売件数が高かったのは、シティアイランド/ペルハム•ベイ/ペルハムストリップ/カントリークラブ/ スロッグズネック/ シュラヴィルで89件、次いでリバーデール/ フィールズトンの78件。
(住友不動産販売ニューヨーク 森重明子)
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