Monday, July 23, 2012

Rats And The City

先日、ニューヨークではねず みに遭遇するのは日常茶飯事だというお話をしましたが、その数、何百万匹と言われています。そのためニューヨーカーの間でねずみの話題は絶えず、本日付 (7/23/12)のニューヨークタイムズ紙でも話題になっていました。それによると、一匹のメスねずみは一度に5~6匹の子供を年に5~10回出産する のだそうです。そして、その子ネズミたちも10週間も経てば同様な繁殖行為をしていくらしく、子ねずみの半数がメスだとして、計算すると…恐ろしい数字に なります。その駆除に関して市の衛生局も頭を悩ませているところですが、本日のお話は、街中を走り回る小さなネズミ(mouse)たちではなく、街中に突 如現れる、巨大ねずみ(rat)の話です。
人間よりも大きくて不気味なこの巨大ねずみは、決して走り回らず、道路に背を向け、眼光鋭くビルディングをじっと睨み続けています。

初めて遭遇する皆さん、怖がらないで。1日中じっと座り続けて役目を終えると、空気を抜かれ小さくしぼんで、車で帰って行きますから。そうです、 ニューヨークではInflatable Rat(膨らむねずみ)として有名なこのねずみは、空気で膨らますタイプのバルーンなのです。

いろんなバルーンを貸し出しているレンタルバルーン屋さんがあり、いろんなイベントに持ち出されるのですが、このねずみは、別名Union Rat(組合ねずみ)と言って、主にニューヨークの労働者組合の抗議やストライキの際に使われます。先日、組合ねずみの傍に座っている女性に「これは何で すか?」と質問すると、
「このビルの家主は、組合に加入している建設業者を使わずに、非加入の業者を使っているので抗議しているんですよ。非加入の労働者は賃金や保険も抑えられているので、労働条件が悪くなるんです。私たちは、彼らのためにも抗議しているんです。」
と言って、更なるインフォメーションが載っているビラを渡して、その連絡先に電話してくださいと言われました。こうやって、巨大ねずみで道行く人の関心を 集め、ビラを配り、時には看板を持って大きな声を上げながら、ビルディングの前でぐるぐるとデモ行進をします。これでは、ビルディングのオーナーはたまっ たものではありません。一見、ユーモラスにも見えるバルーンねずみですが、家主側に「これは違法行為だ!」と訴えられて法廷闘争にまでなっています。しか し、2011年5月には、オバマ政権における労働省が、限定的な表現ではあるけれど「巨大ねずみを設置することは違法ではない」と認めました。どうもこの 1年の間に、巨大ねずみを見る機会が増えたような気がしていたのはそのせいでしょうか?それとも、バルーンレンタル業者の営業が成功しているのか。
い ずれにしても、ニューヨークでオフィスやレストランを開設したいとお考えの皆さんは、この組合を無視することはできません。いくら、工事費を抑えたくても マンハッタンの多くのビルディングでは組合の労働者を使わないといけないので、非常にコストがかかるのです。内装工事、配管工事、電気工事、どれ一つを とっても組合が出てきます。マンハッタンの商業ビルディングはクラスA~Cとランク付けされており、日系企業が入るような最も質の高いクラスAのビルディ ングに出入りしている業者は、まず組合に加入していないことはありません。そのようなビルの1~2階や地下の商業スペースにレストランやお店を開く場合も 同じことです。ときには、どうしても組合業者は使わず、コストの安い組合非加入業者を使いたいと言われる方もおられますが、それはできません。
ビルディングの正面にバルーンねずみを置かれたって、デモ行進されたって、無視すればいいじゃないか、別に、本物のねずみのようにかじったり襲ってきたり するわけじゃなし、と思う方もいらっしゃるかもしれません。家主にとって困るのは、風評被害より、これらの組合が実際に作業をしている働きかけて、作業を 中止させてしまうことなのです。そうなるとどうしようもありません。契約の段階で無理やり家主にねじこんで、非組合業者を使うとしていても、いざこの巨大 ねずみが現れると作業が中断し、途中から組合加入業者を使うことになり返ってコストがかかることになりかねません。
ねずみとは、切っても切れない関係にあるニューヨークです。住宅探しも商業物件探しも、無防備にやっていると子ねずみや大ねずみに襲われるかも?!
ご相談は、確かな知識と経験でサポートする住友不動産販売ニューヨークで。
(住友不動産販売ニューヨークインク 森重明子)

Tuesday, July 10, 2012

ダコタ・ハウス(The Dakota)

NYCマンハッタンのアッパーウエストサイド、1 West 72nd Streetにダコタ・ハウス(The Dakota)というコープがあります。ジョン・レノンが住んでいたビルディングでも有名です。今回のブログではこのダコタハウスについて書きたいと思います。
ダコタ・ハウスは10階建て・全83部屋のビルディングで、場所はCentral Park West沿いのWest 72 streetと West 73 streetの間に位置し、目の前にセントラルパークが広がっています。19世紀末、Singer Corporation(ミシン製造会社)の社長だったエドワード・クラークが、ヘンリー・J・ハーデンバーフに設計を依頼して、1882年に建設されま した。当時、マンハッタンのアパートメント形式の住宅としては、2番目の着工となっており、歴史あるビルディングとなっています。1972年にはアメリカ 合衆国国家歴史登録財(NRHP)に選ばれ、1976年にはアメリカ合衆国国定歴史建造物(NHL)に指定されました。
ダコタ・ハウスの役員会による入居審査基準は、ニューヨークで最も厳しいとされており、単に資産や収入が多いだけでは入居できないようです。実際にジー ン・シモンズ(Kissのベーシスト)やビリー・ジョエルといったアーティストが、過去に入居を拒否されたことがありました。
参考に、今までダコタ・ハウスに入居した著名人です。
• ローレン・バコール (Lauren Bacall) - 女優
• レナード・バーンスタイン (Leonard Bernstein) - 作曲家、指揮者
• ホセ・フェラー (José Ferrer) - 俳優
• ロバータ・フラック (Roberta Flack) - 歌手
• ジュディ・ガーランド (Judy Garland) - 女優
• リリアン・ギッシュ (Lillian Gish) - 女優
• ジョン・レノン (John Lennon) - 歌手、作曲家
ダコタ・ハウスに入居していた著名人としては、ジョン・レノンが最もよく知られています。当時ジョン・レノンはダコタ・ハウス内に5室所有していたそうで す。非常に残念な事に、彼は1980年12月8日、ダコタ・ハウスの玄関前で暴漢によって銃にうたれ、亡くなりました。彼の死後、彼を偲んでダコタ・ハウ スに近いセントラルパーク内に「ストロベリー・フィールズ」という小広場が作られ、今でも多くの観光客が訪れています。

現在もダコタハウスは、2BD~4BDのお部屋がマーケットに出ており、価格も$3,900,000~となっております。ご購入に興味のある方は、住友不動産販売ニューヨークまでご連絡下さい。ご購入のお手伝いをさせて頂きます。(住友不動産販売ニューヨーク 金澤悦子)

Wednesday, July 4, 2012

カジュアル洋服チェーンH&M、4TIMES SQUAREに狙いを定める

カジュアル洋服チェーンH&Mのマーケティングチームが、昨年2011年の3月に、ESPN ZONE(ファミリーレストランチェーン)が撤退した後、11月から大手ファッションメイカーである EXPRESSが出店を検討、オーナーと交渉をして いる最中の4TIMES SQUAREに同様に狙いを定め、EXPRESSとオーナーの商談に割り込む形で、最近オーナーとの交渉を始めている事がニューヨークポスト紙により報じ られた。
Express Store
H&M

4TIMES SQUAREのこの商業スペースは総床面積45000SQF3階建てのスペースで(約4181㎡、約1,265坪)「世界のメガロケーション」と呼ばれ、42ndとBroadWayの交差点に位置する。
4 Times Suquare (42nd X Broadway)
「我々は現在、H&M社と話を詰めているところだが、このビジネスの話しは本当にすべてが終わるまで終わりではないんだ」 JordanBarowitz(ジョーダン・バロウィッツ)、DurstOrganization(ダーストオーガニゼイション)のオーナーはニューヨー クポスト紙に語った。
このスペースの賃料を1スクエアフィートを1000ドルとしてざっと見積もると、年間45ミリオンドル、日本円にして36億円の計算になる。(7/3現在1ドル約80円で計算)
1ヶ月の賃料は3.75ミリオンドル、約3億円。もっとも1スクエアフィート1000ドルというのは1階の1スクエアフィートあたりの平均賃料では あるが、このメガロケーションを手に入れるのは庶民派チェーンファツション店のH&Mになるのか、それとも流行最先端を行く20-3代のお洒落世 代をターゲットにしているEXPRESSになるのか、1年後には、タイムズスクエアのこの街角に、電光掲示板で看板を出すどちらかの洋服屋を見る事ができ る事だろう。
住友不動産販売ニューヨーク・工藤直子/ Sumitomo Real Estate Sales (N.Y.)Inc. Naoko Kudo

Tuesday, July 3, 2012

ニューヨークの喫煙/禁煙事情

あなたは喫煙家ですか?それとも嫌煙家ですか?
日本では喫煙率が減少傾向にあり、日本での成人の喫煙率は1966年の52.0%(男83.7%、女18.0%)をピークに、2010年では全体で 23.9%(男36.6%、女12.1%)にまで減少したそうです。ここアメリカは、先進7カ国の中でも最も喫煙率が低く同年の調査では16.1%でし た。ニューヨークは更に喫煙率が低く、14%です。これはブルームバーグ市長の禁煙政策が着々と効果を表していると言っていいでしょう。
そのブルームバーグ市長が今年4月中旬に新しい法案を提案しました。それは、クラスAの居住用ビルディングのオーナーは、共有エリア、バルコニー、裏庭や 屋上と同様に、各ユニットの中、ビルディング玄関口外側15フィート以内のエリア、及び玄関で、喫煙を許可するか禁止するかを事前に知らせなければならな いというものです。
それに対し、ニューヨーク不動産協会会長 Steven Spinola氏は次のような見解を発表しています。
「ニューヨーク不動産協会は、我々の分科委員会によって事前に検討され推奨された法案に関しては、基本的にはに支持します。しかし、今回の市の法案にはいくつかの重要な変更を提案しています。
最近は、公園やレストラン等の公共スペースでは喫煙を規制する傾向にあり、それは居住用建物の禁煙ポリシーを作るべきだという関心を引き起こすきっかけと なりました。ニューヨーク市の禁煙法は、すでに公共の場での喫煙を禁止しており、その中には集合住宅の共用エリア(玄関、エレベータ、階段等)も含まれて います。
今回提案された法案は、まだ喫煙ポリシーをもっていないビルディングにそれを作成することを要求することになるでしょう。しかし、これにはいくつかの懸念があります。
現在の草案では、ビルディングは90日以内にこの規律に応じなければなりません。これは、コンドミニアムやコープの管理組合が対応するには非現実的な期間 設定なのです。どんな喫煙方針でも、弁護士と協議し、管理組合によって承認されるまでに少なくとも6か月はかかるでしょう。
立法化される際には、オーナー、マネージャー、賃貸エージェントを含む多くの関係者に提案内容を通知する責任が生じます。ところが実際は、ニューヨーク市 の不動産には様々なオーナーシップやマネージメントが存在し、各々の賃貸や売買取引は異なっているため、その責任の線引きをするのは難しいのです。賃貸ビ ルディングの場合はオーナーに責任を持たせるのというのが簡単かもしれませんが、コンドミニアムの場合はオーナーが自分の部屋を又貸しをしていると簡単で はなくなります。
さらに、市はこの通知がなされていない場合に、厳しい罰則を与えようとしています。我々は、このようなスケジュールが必要なのか疑問を感じます。
ニューヨーク不動産協会は、可決されるいかなる法案も、ビルディングのオーナーやマネージャーにとって実行可能なものであることが保証されるように、市長執務室と市議会に働きかけていきます。
既存の条例、州法、連邦法の下では、賃貸ビルディングのオーナーは、個々のユニットに対して自由に禁煙ポリシーを採用することができます。現在、ニュー ヨークには住宅用ビルディングの室内での喫煙を禁止する法律はありません。しかし、喫煙を禁止することによって維持費と保険料の割合を低下させることがで きるでしょう。」
ブルームバーグ市長は、更なる禁煙政策を進めていく意思表明をしています。2003年にはレストランとバーで禁煙になり、2011年には公園とビーチが禁 煙になりました。歩行者天国のタイムズスクエアもセントラルパークも禁煙です。違反したら50ドルの罰金!室内も含めてビルディング内全て禁煙という法律 ができるのも時間の問題かもしれません。
日本でなかなかタバコがやめれらない皆さん、この際、健康のためにニューヨークに引っ越して来られたらいかがですか?タバコの値段は日本の2倍。吸う場所はない。違反場所でタバコを吸おうものならお巡りさんがやって来て罰金を取られる…すぐに止められますよ。
お住まい探しは、もちろん、住友不動産販売ニューヨークがお手伝いいたします!
(住友不動産販売ニューヨーク 森重明子)