Tuesday, September 25, 2012

クイーンズ区コンドミニアム市場における最高売買取引価格更新アパート

クイーンズ区・ロングアイランドシティにあるTFコーナーストーン社のTHEVIEW(ザ・ビュー)の最上階ユニットPH5号室、オーナー提示価格 が3.25ミリオンドル(約2億5350万円)のこのユニットが売れると、クイーンズで最も高いコンドミニアム売買取引記録を更新する事になる。
4630CenterBoulevardの2,260スクエアフィート(約210.18㎡)あるこの中古(リセール)ユニットは、3ベッドルームと 4バスルーム、専有使用できるテラス付。これは7月にNest Seekers International社(ネストスイーカーズ・インターナショナル不動産)のオーナー側物件担当者Silvette Julian氏によって市場に 出されている。
THE VIEW PH5
ニューヨーク市の記録によると、現在、クイーンズ区で最高値で売れたコンドミニアムの記録は、2008年に更新された、ロングアイランドシティのコ ンドミニアム、THE ARRIS LOFTS(アリスロフト)における3.04ミリオンドル(約2億3712万円)のユニットである。
ARRIS LOFTS
売買物件購入予定者たちは、3.25ミリオンのこのPH5号室のような高額物件がクイーンズ区に存在する事に驚いているが、この物件の担当者の Julian氏は、この物件のサイズと眺望からもこの物件が高額高級物件に値すると信じている。また、TheViewの残りの新築物件セールスのマーケ ティング担当者Modern space社(モダンスペース不動産)のJennifer Dorfman氏は、Julian氏の設定した価格は、「物件に付く広い専有テラスと、表現する事が難しいほどに壮大な眺望がある事からも、現実的にあり える範囲内の価格設定だと思うわ」と言う。また、最近のクイーンズ区の物件需要の高まりから見ても、2ミリオンを超える予算を持つ物件購入検討者は、今 後、ますます増えてゆくだろうとも言及している。
ロングアイランドシティからの眺望
しかし、CITI HABITATS社(シティハビタッツ不動産)の不動産営業担当、CHRISTPHER BUTT氏は反論する。
「この物件の1スクエアフィート1,400ドルを超える値段のつけ方は現実的とは思えないよ。似たような条件の物件で同じエリア内にある物件は皆、 1スクエアフィート800~900ドルで売れているのですから。」Butt氏は現在ARRIS LOFTSに1.49ミリオンドル(約1億1175万円)の担当物件を持っており、この物件のこの価格は適正だと感じているが、それでも尚、この物件を成 約させる事にとても苦労しているといい、「ロングアイランドシティのマーケットは不景気になってからの前半に比べればまだマシになってきてはいるけれど、 まだ完全に回復した訳ではないからね。」と語っている。
The Viewにおける1スクエアフィートあたりの価格は約920~1,095/1スクエアフィートあたりとなっており、1スクエアフィートあたり1,400ド ルを超えるこのPH5号室は群を抜いて高額な設定となっており、現在クイーンズで、気になる物件のひとつである。
クイーンズ区での物件購入を検討中のお客様、見学をご希望の際は、住友不動産販売ニューヨーク、工藤まで、ご連絡をください。見学の日程をアレンジさせていただきます。
マンハッタンから見たLONG ISLAND CITY (ロングアイランドシティ)
9月25日(火曜日)12:04AM ニューヨーク・晴れ 華氏59度(摂氏15度)
住友不動産販売ニューヨーク・工藤直子 / NAOKO KUDO/ SUMITOMO REAL ESTATE SALES (N.Y.) INC

Tuesday, September 11, 2012

東京タワーとエンパイヤーステートビル どっちが高い?

マンハッタンの中で生活していますと、たえず高層ビルに囲まれているせいか、あまりビルの高さを意識しなくなってしまうようです。先日、友人に「東 京タワーとエンパイヤーステートビルではどっちが高いか知っているか?」と素朴な疑問をかけられ、当然東京タワーだろうと答えてしまいました。最近はめっ きり東京スカイツリーに高さの象徴の座を奪われてしまいましたが、昭和世代の自分にとっては、富士山をバックにそびえるその雄姿は記憶に焼きついていま す。
ところで解答はといいますと、東京タワーが333mでエンパイアステートビルが432mとかなりの違いであります。あまりにもマンハッタンに高層ビルが乱立していることで、その高さがあまり感じられなくなっていたのでしょう。
ここで注目されるのは、その竣工された年代です。エンパイアステートビルが1931年、東京タワーが1958年ですから約30年も先に巨大な建築物 をアメリカが建設していたのです。なぜアメリカがこれほどの建築物を建設できたのか? それは、地層の違いが非常に大きく影響していると思われます。マン ハッタンの高層ビルは御存知のように非常に古い洪積世の岩盤の上に直接建設されているため、建築物を地上に固定するのが比較的容易です。ところが首都東京 にいたっては、新宿の西側に関して10メートル程度、東雲などの湾岸エリアにおいては80メートル程度の杭を地下に打ち込まなくては東京礫層という岩盤に 到達しないのです。このような土壌環境と地震が頻繁に起こりやすい国土という2つの外的要因が戦後の日本の建設技術を一挙に成長させたのだと思われます。 現代では、特に高層ビルの耐震技術に関しては日本は世界一といわれています。
この双方の独特な土壌が、後の建築基準法に大きく影響を及ぼしているように思います。その一番分かり易い例が容積率です。容積率とは建物の延べ床面 積を敷地面積で割ったものであり、建物のボリュームを決定します。東京港区の平均容積率が300%程度に比較してマンハッタンでは2,000%を超えるエ リアも存在します。あまり知られていないことですが、日本一高い横浜ランドマークタワーでもその高さは300mを超えていないのが現状です。話が戻ります が、80年前に建てられたエンパイヤーステートビルより高い建築物は現在の日本に存在しないのです。
このような恵まれた地質のおかげで、このマンハッタンという景観的に魅了的な街がつくり上げられているだけでなく、マンハッタンの東西を流れる川による岸辺への浸食や雨水による土壌浸食を防ぐといった安全面においても岩盤構造は大きく貢献しているのです。
もしもマンハッタンが東京と同じような地質であったら、マンハッタンは世界の中心ではなかったかもしれません。
Soichiro Minami 住友不動産販売NY