Sunday, November 25, 2012

ハリケーンサンディと入居者の賃料を払う義務について

ハリケーンサンディはアメリカ東海岸に大きな爪跡を残しました。この度の災害で被害に遭われた方にはあらためてお見舞いを申し上げます。
さて、眠らない街として有名なニューヨークも停電のために一部真っ暗になりました。停電により暖房も水もなく、不自由を余儀なくされた方々の中には、「そ の間の家賃も払わなければならないの?!」と疑問と不満を募らせていらっしゃる方もいらっしゃるかもしれません。ここに、よくある質問とその回答形式で、 ニューヨーク不動産協会住宅部門のパートナーであるNeil B. Garfinkel弁護士の見解をご紹介します。
1. 暗黙の居住適性保証とは何ですか?
ニューヨーク不動産法のSection 235-bによると、人間の居住や当事者の合法的な用途に適しているという前提で契約がなされる住宅のリースにおいては、暗黙の居住適正保証(the Implied Warranty of Habitability)というものがあります(以下「保証」)。この保証の下で、入居者は自分たちの生命や健康や安全を脅かすものを受けずに済んでい るのです。
入居者には、住みよくて、安全で、衛生的なアパートに住む権利があり、この保証は入居者の健康と安全に実質的に影響を及ぼす状況から入居者を守ってくれま す。保証の違反の例として、暖房やお湯を常に提供することができない、水漏れやカビが発生する、配管問題、高層住宅においてエレベーターが動かない、害虫 の駆除ができていない等が挙げられます。
家主が快適環境を全て保証するものではありませんが、建物は居住者が常識の範囲で受けられると期待するようなサービスを備えていなければなりません。
2. 保証はサンディのような天災に起因する状況に適用されますか?
保証の及ぶ範囲は非常に大きく、第三者の行為やと天災のような家主にとって不可抗力である状況にも適用されます。居住適正保証では、その建物を居住 可能であるようにしておく無条件の義務が家主にあるので、家主は第三者の行為や、サンディのような天災に対しても保証をしなければなりません。
3. 入居者は住宅契約の居住適正保証を放棄することができますか?
いいえ。保証を放棄するとしている契約のどのような条項も、公共政策に反します。例えば、家主の支配を超える原因に対して家主の責任を制限するような住宅契約の条項は、「家主が保証を放棄した」と入居者が主張してもいいのです。
4. 家主が居住適正保証に違反する場合の救済方法は何ですか?
保証違反の際の損害賠償で最もよく適用されるのが、賃料の減額です。保証違反があった場合、入居者は賃料減額を求めて訴訟を起こしてもよく、賃料を 払ってから金銭賠償を求めてもよく、または、裁判所がその物件の適正賃料を決定するまで賃料の支払いを差し控えてもよいのです。どの入居者も前述の権利を 行使する前に弁護士と相談すべきであるということは忘れないでください。
5. 居住適正保証は転貸や賃貸されているコープやコンドミニアムにも適用されますか?
はい。転貸や賃貸は、保証が適応される家主-入居者の関係になります。
以上がGarfinkel弁護士の見解です。これによるとサンディによる停電で快適な居住環境が脅かされた皆さんは、家賃の減額を求められるようで すが、その前に弁護士さんに相談してくださいとのことです。減額料金と弁護士料金を測りに掛けると…。訴訟大国アメリカらしい考えですが、自然災害の多い 日本に生まれ育った私たちは、つい仕方がないと諦めてしまいますよね。もちろん、被害の度合いにもよりますが。
自然災害ではありませんが、私の住んでいるアパートでエレベーターが故障して、一ヶ月半も6階まで階段を昇り降りしなければならないときがありまし た。そのとき、確かに「家賃を減額しろ」と訴えている住人もいたようです。私も最初は不満たらたらだったのですが、だんだんと慣れてきて結果的には健康増 進とシェイプアップに役立ったと得した気分になりました。かと言って、エレベーターが直ったら、二度と階段は使わなくなりましたけどね^^;
森重明子(住友不動産販売ニューヨークインク)

Friday, November 16, 2012

総建築費30ミリオンの高級ビルディング・ハリケーン・サンディに妨害される事なく着工

工事現場作業員たちが、ハリケーン、サンディの余波に勇敢に立ち向かい、イーストビレッジとロウアーイーストサイドの丁度境目にある区画で、将来 12階建て135世帯の高級賃貸ビルディングALPHABET PLAZA(アルファベット・プラザ)になる予定の角地の工事に取り掛かった事を、EV GRIEVE(EVグリーブ) (http://evgrieve.com/・イーストビレッジの情報に特化したローカルサイト)が報道した。
ALPHABET PLAZA (左:建築地 右:完成予定図)
ビルディングの所有者は、2011年12月に、アベニューDとEast2ndストリートのの6区画を21ミリオンで買い取った不動産業者 KahenProperties(カーヘンプロパティズ・創始者・最高責任者MAJIDKAHEN・マジッド・カーヘン氏)であると、メディアでは報道さ れている。カーヘン社はさらに30ミリオンドルをこのプロジェクトに費やす事を予定しており、掲題のアパートは、1部屋あたりの賃料は2500ド ル~3600ドルの幅で、賃貸に出す予定だ。また、このビルディングには、高級賃貸アパート入居者と同様に、ルーフトップテラス、ジム、ドアマンを使用す る事のできる、中流階級者向けのアフォーダブルユニットもあるという。
クイーンズを拠点とするカーヘンプロパティが1月にREALDEAL(リアルディール社・不動産専門ニュース誌)に語った声明によると、今から2ヶ 月以内には着工し、2014年には完全に完成させる予定だという。ニューヨーク市のビルディングデパートメントは今年10月に9,640SQF(約896 平米、約271坪 )の商業スペースを含む108,953スクエアフィート(約10,132平米、約3,062坪)の開発をする事を許可していると、EV グリーブは報じている。
カーヘンプロパティズのマジッド・カーヘン社長は、ビール業界の有力者マンハッタンビアディストリビューション社社長、SIMON BERGSONサイモンバーグソン氏から彼が徐々に区画を買っていたが何も建物を建てていなかった、この土地を買いあげた。
Manhattan Beer Distributer Mr.SIMON BERGSON(マンハッタンビアディストリビューター社・サイモン・バーグソン氏)
このビルディングの建築は、コンドミニアム、W-DOWNTOWN(ダブリューダウンタウン)や2GOLDSTREET(2ゴールドストリート)を デザインした事で知られる、建築家のAvinash K.Malhotra(アビナッシュ・マルホトラ氏)が担当する予定だ。イーストビレッジは、古いエレベーターなしの低層アパートが立ち並んでいるエリア だが、2014年、どのような高級レンタルマンションが出来上がるか、楽しみである。
住友不動産販売ニューヨーク・工藤直子 / Sumitomo Realestate Sales N.Y. Inc.   Naoko Kudo

Monday, November 5, 2012

ミートパッキング地区に登場したお洒落なコンドミニアム。

http://sumitomothree.olrblog.com/wp-content/uploads/2012/11/meatpacking_1.jpg10年前のかつては精肉業地区であった西の14番街はミートパッキング地区とよばれていますが、そのエリアは今やお洒落なレストラン、ホテル、クラ ブおよびブティックが並び、地元住民と観光客の昼夜兼行の目的地になっています。しかし、新しいアパートを見つけることはとても困難なエリアです。ハドソ ン・ストリートから10番目のアベニュー、ガンズヴォートから14番街へのこの地区は、まだ製造業ための区域に指定されており、新しいコンドの建築が認可 されておりません。また、2003年には、そのエリアは歴史的ランドマーク地区に指定され、コンドミニアムはあってもこの地区の端にあるぐらいです。
http://sumitomothree.olrblog.com/wp-content/uploads/2012/11/meatpacking_2.jpgこの地区にコンドミニアムを開発分譲するのは容易な事ではありませんが、その功績を果たしたのは、345meatpacking という12階建ての分譲マンションで、DDGパートナーによって開発されました。場所は9番目のアベニューの近くの345の西14番街、建物は、690平 方フィート1ベッドルームから2,100平方フィート3ベッドルームまで、全37戸となっています。この場所は2006年以来空きビルになっており、製造 業 地区、および歴史的なランドマークゾーン両方の地区外になっています。ユニットのうちの5つは、 1,930平方フィートの2階建てのテラスと、3,750の平方フィートの内部空間を 含む、ペントハウスとなっています。
http://sumitomothree.olrblog.com/wp-content/uploads/2012/11/meatpacking_3.jpg深夜の酒盛り騒ぎを抑えるために、壁と窓は標準より厚く、「ユニットは非常に静かになります」とジョーゼフ・マクミラン(DDGの最高経営責任者) は言いました。一方価格の方は、1平方フィート当たり平均約2,100ドルとなりますが、建物の後ろの1BR(古いレンガ・アパートに面する)は、105 万ドル、1平方フィート当たり約1,500ドルからスタートし、2BR は約200万ドルからスタートします。
このコンドミニアムの販売は約2週間前に始められましたが、国際的芸術をテーマにした装飾が期待されます。このビルにはホイットニー美術館で最近回 顧展をした日本人芸術家Yayoi Kusamaによって「黄色の木」と呼ばれる絵画に基づいた、高さ120フィートまで渦巻く、金と灰色水玉模様を備えたメッシュのパブリック・アートで、 数ヶ月間包まれていました。このインスタレーションが手助けして、2015年にGansevoort Street に新しくオープンするホイットニー美術館への注目も集まった様です。このYayoi KusamaによるパブリックアートはDDGによって所有されていますが、2か月間の展示後に10月に除去されました。
マンハッタンの最もファッショナブルな地区に生まれたコンドミニアム345meatpacking、流行とアートに敏感なクリエーティブ系、コレクター等、ヤングエクゼクティブにこれから人気が出そうな物件です。
Image/ Contents NY Times October 25, 2012 記事より抜粋。
住友不動産販売NY 岩月美江。

你会购买河景房吗?(Would You Buy on the Waterfront?)

去年的飓风艾琳、今年的飓风桑迪着实让纽约客大开眼界并深受其害了。听老一辈的纽约客说,纽约本是不受飓风影响的地区,不知近几年为何频频遭遇狂风 袭击。对于地产开发商、地产经纪和想购买或出售河景房的人来说,这无时不是一个需要考虑的因素。当然,对于区域规划的政府人员来说,未雨绸缪(或者说灾后 重建和预防)也是一项长远且意义重大的工作。
曼哈顿一些下城的大厦大堂遭到水淹,有些甚至高达24英尺之深。布鲁克林河边一些公寓的地下室遭到水淹,里面的供水系统受损,整栋大楼停水多日。许多白领住在曼哈顿对岸的新泽西河畔公寓,有些公寓大堂进水没过了半人高的垃圾桶,人被困家中。
对于地产开发商和卖家来说,当然不愿看到房价因此下跌。Dottie Herman, Prudential Douglas Elliman的主席说“如果你喜欢住在河畔,你一定已经考虑了这里存在的风险。河景房一直以来都卖的较贵。那些买河景房的人早就知道住河边也是有风险 的。”Hall F. Willkie, Brown Harris Stevens主席评论道他对河景房一直都充满信心,飓风洪水不会对它们产生负面影响。“从长期看,整体是不会有什么变化的。”
而从购房者的反馈来看,似乎情况不这么乐观。一些原本想于bettery park购房的人,现在都处于观望状态。他们想知道在这样的大型灾害过后,情况需要多久才能恢复正常。同样的情况也发生在纽约长岛的一些经纪身上。一名经 纪透露说,一个原本想短租汉普顿海边度假房的客户改变了他的主意“他不想让他的家人处在潜藏的危险之中”。
但人们喜爱欣赏美好景色的心理是普遍存在的,所谓“爱美之心人皆有之”。处于河畔地区的开发商或者是物业管理公司应该怎样预防该类停电停水的情况发生呢?市政在河堤建设与防固上又应该如何做?你们有哪些建议呢?
Sumitomo Real Estate Sales (NY) Wenjia Zhang