Monday, September 16, 2013

9月9日、住友不動産販売NYは新しいオフィスに移りました。

9月9日、住友不動産販売NYは新しいオフィスに移りました。
住友不動産販売NY新しいオフィス のインフォメーションです。
新アドレス:
800 Second Ave, Suite 300
New York, NY 10016
電話:212-596-0800 ファックス:212-596-0801
ウェブサイト:www.sumitomo-ny.com
Email:info@sumitomo-ny.com
By 岩月美江 
住友不動産販売NY

Tuesday, September 10, 2013

住友不动产贩卖进驻第二大道800号

9月9号,纽约住友不动产贩卖正式进驻曼哈顿第二大道800号。
即日起,公司联系方式如下:
住友不动产贩卖(纽约)
公司地址:
800 Second Ave, Suite 300
New York, NY 10017
电话:212-596-0800 传真:212-596-0801
网址:www.sumitomo-ny.com
邮箱:info@sumitomo-ny.com

By Sylvia Zhang
Sumitomo SIR

Friday, August 2, 2013

美有望出台减税政策吸引国外商业投资者

一项新的提案希望减轻国外投资者投资商业地产的资本利得税。根据1980年出台至今的国外资房产税法案(FIRPTA),外国人商业投资收益的35%将被美国政府征收利得税,这非常不利于国际资本进入美国房地产市场。


德州议员Rep. Kevin Brady (R-Texas)指出,在其他领域,比如股票和其他资产市场,国会并没有征收如此严重的利得税,这显然对于房地产领域是不公平的。
而国会如果同意新的减税议案,将解除由于国籍问题而造成的不公平竞争,从而吸引更多的国际投资者,同时大大提升市场活力。

By Sylvia Zhang
Sumitomo Real Estate Sales (NY)

Tuesday, July 16, 2013

NYのコンドを売却して賃貸物件を借りたトレーシーさんの場合。





Biltmore
River PlaceOne Columbus今週のNYタイムスを読んでいて、面白い記事を見つけました。NYCでは通常は長年レンタル物件に住んでいる人がそろそろ購入を考える、という成り行きと 思われますが、現在のNYの不動産マーケットの状況が売り手市場になってきている事から、今回は今持っている物件を売って、そのお金でレンタル物件に移り 住むことによって、今払っている物件の維持費を半分に少なくし、より条件の良い物件をレンタルする、という方法を取った一人のニューヨーカーのお話でし た。
ウィリアム・トレーシーさんは1300SFの1BRをマーケットが上がってきていた6年前頃にMadison Square Park にある物件Grand Madisonを1.5Mで購入しました。コモンチャージやタックスは$2,000台でした。この春、トレーシーさんはStreeteasyなどの不動産 情報ウェブサイトを見ていて、自分のビルの値打ちが毎日どんどんあがってきている事に気がつき、この物件を売ることにしたそうです。はじめはこの物件を 1.895ミリオンで売りに出し、最初のオープンハウスでオファーが入り、1.85ミリオンで売却。こんなに早く物件が売却できるとは、とトレーシーさん は自分が次に住むところもまだ決まっていなかったとの事。
そこで友人のエージェントに頼み、月々$5,000のレンタル物件を探してもらいました。いままでのキャリーイングコストが一ヶ月に$10,000だった 所を、半分にカットしたかった、とトレーシーさんは語ります。家具や荷物が多かったトレーシーさんは、ミッドタウン・ウェストのハイライズを勧められまし た。
West 42nd ストリートの12th アヴェニュー と Hudsonの近くのRiver Place の1,100SFのコーナー2BR からはNJの眺め。レントは 月々$4,490。
今まで低い階の部屋で日当たりが良くなかったので、この物件はすぐにトレーシーさんのリストのトップにあがりました。
他のオプションを、と見たのは、West 47th ストリートにある、53階建ての Biltmore でした。こちらは1BRが月々$4,195。このお部屋はペントハウスの一階下にあるお部屋で、少し狭くなりますが、このハイフロアのホームオフィスから の眺めは素晴らしかったとの事です。
もう少し北に行くと、アッパーウェストにはTime Warner Center の近くのOne Columbus Placeがありました。このロケーションはよく、2BRは月々$4,100。しかしインテリアはすこし平凡で、他に見た物件の方がよかったとの事。
いろいろ見た結果、River Placeの2BRが一番のオプションであったとの事。この眺望をこの価格で得られるなんで考えて見なかった!とトレーシーさんは満足されたようでした。


住友不動産販売NY 岩月美江。Mie Iwatsuki

Tuesday, July 9, 2013

グレートギャッツビーの舞台、ロングアイランド

 先日、レオナルド・ディカプリオが主演する、F・スコット・フィッツジェラルド著作「グレート・ギャッツビー」の映画が公開されました。大富豪の 主人公ギャッツビーが住んでいた場所は、ロングアイランドという島です。ロングアイランドはマンハッタンのすぐ隣に位置する島で、アメリカ合衆国国土に隣 接する島としては合衆国中最大の島となっております。マンハッタンのすぐ隣という交通の便のよさから、多くの人が郊外のロングアイランドの戸建てに住ん で、マンハッタンへ通勤しています。
 ロングアイランドの中でも、実際にギャッツビーが住んでいたウェストエッグ(West Egg)というエリアは、架空の地名ですが、実際にモデルになったエリアは、グレートネック(Great Neck)という高級住宅街になります。マンハッタンの中心部に位置するペンステーション(Pen Station)から、ロングアイルランドほぼ全域を網羅するロングアイルランド鉄道(Long Island Railroad)に乗って約30分の場所に位置する、湾に面する自然豊かな美しいエリアです。そのエリアには、実際にGatsby Lnという、ギャッツビーの名前の付いた通りも存在します。作者のフィッツジェラルド自身もこのエリアに実際に住んでいた事があるようです。
 実際に私もグレートネックに行ってみましたが、特に湾に面するエリアの住宅地は、小さなお城のような、それは立派な高級住宅が立ち並んでいました。車でドライブがてら訪れたのですが、1軒1軒前を通る度に驚きの連続でした!

 今回のブログでは、その高級住宅地グレートネックの、超高級賃貸物件を2件程ご紹介いたします。
[グレートネック賃貸物件①]
場所:Gatsby Ln & Kings Point Rd, Great Neck
種類:1階建戸建て(6,330 sqft(588平米))
サイズ:5ベッドルーム/ 4バスルー�
家賃:月$12,000(約120万円)
その他:暖炉、プール付き
概要:その名もGatsby Lnに隣する物件です。すぐ目の前がビーチとなり、ほぼプライベートビーチ並みにゆっくりくつろぐ事ができ、ギャッツビーの気分を味わう事ができます。


[グレートネック賃貸物件②]
場所:Cooper Dr & Cooper Gate, Great Neck
種類:3階建戸建て(5,300 sqft(492平米))
サイズ:6ベッドルーム/ 6バスルー�
家賃:月$8,750(約87万5千円)
その他:サウナ、パティオ付き
概要:3階建て、パティオ付き大理石床の高級物件です。こちらの物件もビーチのすぐ側となっており、週末等はゆっくりくつろぐ事ができます。


 今回ご紹介いたしました物件は、住友不動産販売ニューヨークでもご紹介は可能ですので、ご見学をご希望の方は、金澤(646-769-8354)までご連絡下さい。ご案内させて頂きます。
 また今回ディカプリオが主演した映画「グレートギャッツビー」ですが。「グレートギャッツビーは」過去にロバートレッドフォードが主演したり、何度か映 画化されていますが、特に今回の映画では、プラダ等高級ブランドが今回の映画のために、オリジナルで作った宝石等を使用していたり、超超豪華絢爛な映像は かなり見応えがあります。まだご覧になっていない方、ぜひご覧になってみてはいかがでしょうか。
(住友不動産販売ニューヨーク 金澤悦子)

Wednesday, July 3, 2013

公寓买家之争

曼哈顿早在半年前就进入了如火如荼的卖家市场,尤其到了2013年第二季度,买家之争愈演愈烈。
买家Jesse Damon正面临这严峻的竞争。Damon先生是一个移民律师,他和他的妻子决定与其支付高额的租金,不如在同一个区域(曼哈顿上西区)买一间家庭两卧公 寓。而尽管他们的预算已经高达200万美金,他们看中的每一套房子都有相当数量的买家竞争者愿意支付更多,甚至是刚刚上市几天的房子。他们已经有好几套看 中的房子被他人抢走。
所以当Damon夫妇看中一个位于上西区81街的Co-op公寓时,他们除了向卖家提交了出价书,还附上一份他们的简介和家庭照片,希望能说服卖家。
Damon先生说:“这非常让人头疼,每个人都想要同样的好东西,所以有大量的竞争者(买家)。”
房产经纪人也有许多类似的故事,从小的studio到几百万的公寓,所有的房产都有见到买家争抢的事例。这么强劲的卖家市场正是由于第二季度的是曼哈顿最热的销售季节,却碰到了缩小的房产供应量(根据米勒公司数据)。
Elliman行业报告指出,第二季度所有的数据都显示环比增长,房产中间销售价格为$865,000,比去年上涨了4.3%,平均销售价格 为$142.5万美金,比去年同期上涨了1%。其中,Co-op的中间销售价格为$66.5万美金,平均销售价格为$109万美金;Condo的中间销售 价格为$125万美金,平均销售价格为$189万美金。
回到Damon先生的故事,他按照他的经纪人,Corcoran公司的Scott Stewart的建议,准备了一份家庭自我介绍,包括他5岁的女儿。
“我们在里面介绍了我们是谁,为什么我们非常想买这套房子和未来几年的计划,”他说。“这是我们真实的生活故事。”
经纪人Stewart先生建议说,如果有几个买家都出了差不多的价格,一份独特的个人说明或者照片通常会帮大忙。
但是这一次好运气并没有发生在Damon先生身上。
Damon夫妇这次出了两百多万美金,超出要价一大截。卖家非常感谢Damon夫妇的信件,但另一位买家出了更高的价钱。
“我们得到的回复是,(卖家说)他们很喜欢我们一家,但是另一个买家出的价格大大高于我们的出价。”所以Damon夫妇还是在竞争中失去了优势,被拒绝了。

摘自The Wall Street Journal.
http://online.wsj.com/article_email/SB10001424127887323297504578579622449547456-lMyQjAxMTAzMDAwMjEwNDIyWj.html?mod=wsj_valettop_email
住友不动产销售
国际部
Sylvia张

Tuesday, June 18, 2013

ブルックリン・ダウンタウン・BAMの変貌~文化設備と住居の融合~


ニューヨーク市議会は、6/17(月曜日)本日、BAM SOUTH BUILDING(ブルックリンアカデミーオブミュージック劇場サウスビル ディング)の開発に着手した事を、WNYC(ニューヨーク公営ラジオ放送)が報道した。 TWO TREE MANAGEMENT(トゥーツリーマネージメント)により開発されたこの住宅とのプロジェクトは、50,000SF(約4,650㎡)の文化センター、 20,000SF(約1,860㎡)の公共広場と300戸の住宅をを併せ持っている特徴的な建物である。
トゥーツリーマネージメントの主任、JED WALENTAS(ジェド・ウォレンタス)氏は、「ニューヨーク市とパートナーを組み、ブルックリンの最も革新的な文化機関であるこの施設の開発を進め、 ブルックリン・ダウンタウンを世界クラスの文化地区として成長させることに貢献した事を誇りに思い、ニューヨーク市からの支援にとても感謝している」と、 放送で声明を述べた。
市議会のメンバーLETICIA JAMES(レティシアジェームズ)は、この案を通す為には、近隣に立つPACIFIC STREET LIBRARY(パシフィックストリート図書館)をBAMサウスビルディングに移動し、図書館の元の構造を保持する事を条件に、この決議案に合意した。
以前、ジェームズは、建設労働者に補償賃金を支払わない限り、プロジェクトを拒否すると脅されていたとも報道されており、また、現在60戸を予定し ている格安公民用住戸が十分でなく、増戸をシティから要求された場合、図書館部分を削らなければいけなくなる事を懸念しているとも話している。
一方で、トゥーツリーマネージメントの創始者DAVID WARENTAS(デイビッドウォレンタス)の妻JANE WARENTAS(ジェーンウォレンタス)は先週、都市公共擁護者の為のジェームズキャンペーンの為の支援を取り消された事も報じられている。
順調にプロジェクトは進むのでしょうか。BAMサウスビルディングに住む事ができたら、コンサートに読書に、生活の文化レベルが上がりそうですね。
~THE REAL DEAR NEW YORK より~
6月17日(月曜日)雨のち曇り 華氏77度(摂氏25度)
住友不動産販売ニューヨーク・工藤 直子 
Naoko Kudo

Monday, June 10, 2013

ニューヨーク市、売却者の市場で10つのポイント。

The NY Times article
The NY Times article
最 近のNYタイムス紙で、今ニューヨーク市の不動産が売却市場になっている事を報道している記事を読みました。それには、現在オープンハウスは大混雑で、全 部現金で購入するオファーや、リスティング価格よりも高くオファーして、ビッドされるケースも多々あり、これによりリスティング価格は市場に出た後下がら ずに、上がるケースが多々ある、という事が書かれていました。
写真(上)のカップルは、ブルックリンのコープ2BRの物件を売りに出し、30人からのビッドが入ったAnat Soudry さんとJosh Scheierさんとその子供Liaちゃん 6歳 と Almaちゃん, 2歳。選ばれた売却者は50%の頭金を支払い、リストされた価格より20%以上も上回る金額で購入をしたとの事。
他にも同じようなケースがこの記事には説明されていて、今やNY市でのアパートの購入に関するルールが変わってきていることを報道されています。
今までは価格の交渉などはおろか、今や時間をかけて考えていると、真剣に購入を考えているバイヤーに先を越されてしまうという現状の様で、沢山現金を積んだ頭金、そして一番高くオファーされた価格、そして簡単、迅速に購入してくれる購入者、を売却側は求めている様です。
そしてこの記事の最後に、競争率の高い売り手市場のNY市でアパートを購入する際の10のポイントが下記の様に挙げられています。
NYタイムスの記事のリンク。
http://www.nytimes.com/2013/06/02/realestate/new-york-city-is-a-sellers-market-so-every-minute-counts.html?ref=realestateFacebook
1. 良い物件はすぐに無くなってしまうので、良い物件を見つけたらすぐに見学に行く。
2. オープンハウスまで見学を待たない事。一週間で物件がなくなる可能性も多々あり、オファーさえも出来ない可能性がある為。
3. 価格交渉は考えない方が良い。
4. オファーは遅れないで出す。
5. オファーのパッケージを完璧に準備しておく事。
6. 頭金の%を増やす。
7. モーゲージ・コンティンジェンシーに注意を払う事。
8. コンティンジェンシーを交渉する事。
9. 最終オファー価格を考えておく事。
10. 契約書のサインは早めにする事。
住友不動産販売NY 岩月美江。
Photo:Dave Sanders for The New York Times 

Tuesday, June 4, 2013

2013年全米アパートメント投資予測市況

~ニューヨーク市はアパート投資の都市別ランキング1位~
米国大手商業不動産会社Marcus Millichapの2013年の全米アパートメントレポート (National Apartment Repot) によると2013年のアパート投資の都市別ランキングではニューヨーク市が1位です。日本でアパートというと安い賃貸の建物をイメージしますが、アメリカ でいうアパートメントとは日本の分譲マンションの1ユニットを指します。このレポートは、統計資料をもとに様々な角度からその年の投資市況を予測し、各都 市の失業率や、アパートの空室率、賃料等の予測値等をもとにアパート市場主要44都市をランク付けしています。2013年の上位10都市は下記のようにな りました。
<全米ランキング上位10都市>
1位 ニューヨーク(ニューヨーク州)
2位 サンノゼ(カリフォルニア州)
3位 サンフランシスコ(カリフォルニア州)
4位 オレンジカウンティ(カリフォルニア州)
5位 シアトル・タコマ(ワシントン州)
6位 サンディエゴ(カリフォルニア州)
7位 ミネアポリス(ミネソタ州)
8位 ノーザン・ニュージャージー(ニュージャージー州)
9位 ボストン(マサチューセッツ州)
10位 ロサンゼルス(カリフォルニア州)
上位10都市の半数をカリフォルニア州の都市が占めるのは、2012年からカリフォルニア州が新規の供給を制限していることが影響しているようです。しかし、その中でもニューヨーク市が1位を占めるのは、圧倒的な空室率の低さと賃料の高さが影響しています。
このレポートを過去3年間にさかのぼって調べてみると、ニューヨーク市は常にトップ3に入っています。
<2012年>
1位 サンノゼ
2位 サンフランシスコ
3位 ニューヨーク
<2011年>
1位 ニューヨーク
2位 ワシントンDC
3位 ボストン
<2010年>
1位 ワシントンDC
2位 サンディエゴ
3位 ニューヨーク
雇用に沸き、今話題のテキサス州ダラスでさえも、2013年予測総合では14位です。このデータからもおわかりのように、ニューヨークは安定した不動産投資先と言えます。
アベノミクスの金融緩和政策により円高に歯止めがかかったとはいえ、まだ1ドル=100円前後の今のうちに、ニューヨーク不動産の購入をご検討されてはいかがでしょうか。ご相談は、信頼と実績の住友不動産販売ニューヨークへどうぞ。
                                                 住友不動産販売ニューヨークインク 森重明子

Tuesday, May 28, 2013

ハドソン川沿いに富裕層ファミリー

アッパーウエストサイドは昔からファミリー層が多く住むエリアで、私立学校や公園、アメニティー施設が充実しているといわれてきましたが、最近はその傾向が、ダウンタウンのウエストサイドまで及んでいます。
コーコランマーケティンググループによれば、今年の第1四半期の高級コンドミニアムの価格は、ダウンタウンエリアで $ 2,776/SFとなっており、ミッドタウンエリアの $ 2,587/SFに比べて価格が大きく上回っているようです。
価格をつり上げているひとつの現象として、ダウンタウンエリアにはレベルの高い新設の公立小学校が多く存在するため、多くの富裕層ファミリーが移り住み出したといわれています。
ウエイティングリストが100人以上という小学校も珍しくないそうです。また、公立の高校でもっとも難関校といわれているスタイブスン高校もこのエリアに存在します。
その中間エリアに位置するウエスト・チェルシーエリア(14th~30th street、9th Ave~Hudson River)も急速にファミリー層が増加していて、もう既に3ベッドルームの中間値が3.6ミリオンとなっており、3年前に比べて7%も価格上昇している そうです。
このエリアのコンドミニアムの特徴としては、3ベッドルームを中心に広々としたユニットが多く構成されており、富裕層ファミリーをメインのターゲットにしている様子から、このエリアはますますファミリー層が増加していくと思われます。
このような状況になった背景には、今まで倉庫やギャラリーが目立っていた西側エリアに、ハイライン・空中公園が南北に通ったことにより、新しい人の 流れが発生し、商店、ブティック、レストランなどが次々にオープンしたため、比較的若年の富裕層ファミリーがこのエリアの高級コンドを求めているようで す。
ハイライン・空中公園の第三区画(最終区)は、2014年春に完成する予定であり、12th Aveの34th streetのハドソン・ヤード(ハドソン川に面する10万5218平方メートルの敷地)を回り込みジェイコブ・ジャビッツ・コンベンションセンター(国 際見本市会場)まで続きます。
これに負けまいとイーストリバー側も、2番街沿いに地下鉄工事が進んでおり、川沿いに高級コンドの計画が進んでいます。
今後マンハッタンの両脇を流れるハドソンリバー、イーストリバー沿いはますます注目されそうです。
Soichiro Minami住友不動産販売NY 商業部

Thursday, May 23, 2013

73年前の5月、ティファニー(Tiffany & Company)本店が現在の5番街(5番街727番地 )の場所へ移転

今月は5月という事で、過去に5月におきた、不動産に関するNYCの歴史的出来事を紹介したいと思います。
今から73年前の1940年5月に、ティファニーの本店が5番街727番地 (57 丁目)に移転しました。ティファニーは移転前、移転後の住所より20ブロック南に位置する5番街401番地(37丁目)にお店をかまえておりました。 1905年にMcKim, Mead & Whiteという著名な建築家が5番街401番地(37 丁目)にティファニーを建設した時、そのエリアは活気あふれるショッピングエリアでした。その後そのエリアはショッピングエリアとしての人気を徐々に失っ ていき、そのエリアよりも北のエリアに活気が見え始め、様々なお店が段々と5番街の北にお店を移していきました。ティファニーもその風潮に習い、5番街の 当時の場所より20ブロック北に店舗の移転を決意しました。
当時のニューヨークタイムスは、このように述べております。「ティファニーの移転は、ティファニー周辺の5番街沿いのエリアが、将来人気のショッピングエ リアとして安定していく手ごたえを感じさせた。周辺のエリアをアメリカのRue de la Paix(世界的に有名なパリのショッピング通り)と呼ばれる事に貢献した」。


ティファニーの移転後、続々と高級ブティックが5番街へ移転してきました。現在、ティファニーが位置する5番街の49丁目と60丁目の間のショッピ ングエリアは、ロンドンのオックスフォード通りやパリのシャンゼリゼ通り、ミラノのモンテナポレオーネ通りと並んで世界最高級のショッピングエリアの1つ です。ティファニーの店舗移転は、現在の5番街のショッピングエリアの世界的発展に貢献した出来事の一つといえるでしょう。
(住友不動産販売ニューヨーク 金澤)

Monday, May 13, 2013

纽约市地产见好,地产经纪信心指数上涨

根据房地产协会的纽约地产经纪信心指数显示:2013年第一季度,住房和商用地产经纪的市场信心强劲上扬,对接下去6个月的预期也是进一步看好。
由于对未来经济恢复情况的进一步看好,2013年第一季度信心指数上涨一个点至8.87点。这大部分是因为华盛顿的财政悬崖问题的缓解等。
纽约房产协会地产经纪人指数,从0-10级,第5级代表中立,是由向纽约房产协会成员(包括住房和商用地产经纪)进行的网上调查统计出来的。
2012年底我们看到了信息指数有一个下降,主要原因是纽约市遭受了飓风桑迪的考验和财政悬崖带来的负面影响。今年的情况有很大的缓解,经纪人普遍看好现在和未来一段时间的房地产市场,并对经济恢复保持乐观态度。
选自WWW.RENBY.COM
By Sumitomo SIR
Wenjia Zhang

Tuesday, April 30, 2013

ブロンクス・リテールマーケットの開花

ショッピングモール「BROADWAY PLAZA」完成予想図
  ブロンクスのリテールマーケットが活発化してきており、数件の新しいショッピングセンターがブロンクス地区内にできる事が、世界的な大型チェーン店の、未開発エリアへの進出を促すだろうと、ウォールストリートジャーナル誌が報じた。
不動産投資信託会社のエクイティ・ワン、世界144箇所の店に投資しているこの会社が、ブロードウェイプラザ(BROADWAY PLAZA)という約12,555㎡(135,000sf)のショッピングセンターを、キングスブリッジ地区(Kings Bridge、171west230Street)に建設し始めており、この50ミリオンドルのセンターは2014年オープンに向け準備を始めており、レ ントは30-50ドル/PSFになる予定である事を、エクイティワンの副社長、マイケルベルフィールド氏(Michael Berfield )はウォールストリートジャーナル誌に語った。
数ブロックはなれたロケーションでは、メトロポリタン・リアルティ・アソシエイツとアンジェロゴードン・アンド・カンパニーとの合弁会社が、以前 クッキー工場があった敷地内に、約15,066(162,000SF)のショッピングセンターを建設している。この、リバークロッシングショッピングセン ターでは、小さなお店と一緒に、代表店舗としてBJ’sホールセールクラブ(BJ’sWHOLESALECLUB)が入る予定。
「我々は、これらの二つのプロジェクトは本当にキングス地区をショッピングモールエリアとして確立してゆく思うし、これをきっかけに、今後、色々な 有名ブランドがブロンクスに進出してくると思うよ」と、ジョンデージオ、ブロンクス自治会長、ルーベン・ディアス・ジュニアのためのスポークスマンは、 ウォールストリートジャーナル誌に語った。
確かに、キングスブリッジにおけるこの二つのプロジェクトの開発は自治区のいくつかのエキサイティングな小売のプロジェクトの一つで、来年には、プ レステージプロパティにより、ベイプラザ(BAY PLAZA)に、メイシーズ、JCペニーなどの大型チェーンの入った、72,540㎡(780,000SQF)のショッピングモールもオープンされる予 定。
「ブロンクスは現在、以前とは比べ物にならないほど動きのあるリテール環境に変化しつつある地区です。」クイーン・オブ・リテイルと呼ばれているダ グラス・エリマンのヘッド、Faith Hope Consolo(フェイス・ホープ・コンソロ)氏は、ウォールストリートジャーナル紙に語った。 「これらブロンクスに進出中のリテール・ショッピングセンターは、ただの“地元の商店”ではありません。大型チェーン店進出によるショッピングモールの出 現、これは今、国家的ならびに国際的に注目されるリテールの動きとなっています。」
今後の、ブロンクス、どのようになってゆくのでしょうか。成長が気になりますね。進出に興味のある方、住友不動産販売ニューヨークへお問い合わせください。皆様からのお問い合わせ、お待ちしております。
4月30日(火曜日)晴れ 華氏61度・摂氏16度
住友不動産販売ニューヨーク・工藤 直子(Naoko Kudo)

Friday, April 26, 2013

2013年第1四半期住宅販売市場

先週のオフィス市場レポートに続き、今週はニューヨーク市の住宅販売市場をご説明します。2013年第1四半期のニューヨーク市住宅販売市場は、ニューー ヨーク市の不動産の回復の強さを再び証明することになりました。 ニューヨーク市の住宅の販売総数は10,012件で、昨年の第1四半期から11%増、前四半期から4%増でした。平均販売価格も、昨年の第1四半期から 11%、前四半期から4%増で$805,000に達しました。これは、平均価格が最高$853,000であった2008年以降、最も高い平均販売価格でも あります。 ニューヨーク市すべてのアパート2013年第1四半期のニューヨーク市のアパートの平均販売価格は$943,000で、1年で8%増でした。マンハッタン のアパートの平均価格は$1,393,000で、前年の第1四半期から4%増でした。ブルックリンの平均価格は、$540,000で14%増、クイーンズ は$274,000で3%増、ブロンクスは$274,000で、14%増でした。 コンドミニアム 2013年第1四半期の間のニューヨーク市のコンドミニアムの平均売上高価格は、$1,224,000で、2012年第1四半期から8%増でした。マン ハッタンのコンドミニアムの平均価格は$1,752,000で、1年前と比較して4%増でした。ブルックリンは20%増で$682,000、クイーンズは 5%増で$434,000でした。 マンハッタン区 2013年第1四半期の間のアッパーイーストサイドのコンドミニアムの平均販売価格は、$1,780,000で、昨年の第1四半期と比較して6%増でし た。 アッパーイーストサイドの販売件数204件は、昨年同時期を33%上回りました。 トライベッカのコンドミニアムの平均販売価格は$3,030,000で、昨年の第1四半期より13%増加しました。販売件数は56件で、40%増です。 アッパーウェストサイドのコープの販売件数は343件で、16%増加しました。平均販売価格は$1,232,000で、12%増です。 ブルックリン区 2013年度第1四半期にウィリアムズバーグで73件のコンドミニアムが販売されましたが、在庫不足のため昨年の第1四半期からの52%減少となりまし た。2013年度第1四半期のウィリアムズバーグのコンドミニアムの平均価格は$738,000で、2012年度第1四半期の平均価格より23%増です。 クイーンズ区 今回もフラッシングエリアのコンドミニアム市場が、他の地区をはるかに上回る活気を呈しました。フラッシングでは2013年度第1四半期に99件のコンド ミニアムが販売され、昨年より21%増加しています。次はジャクソンハイツ/エルムハーストエリアでコンドミニアムの販売件数が46件でした。フラッシン グのコンドミニアムの平均価格は$467,000で、2012年度第1四半期からの10%増です。 ブロンクス区 ブロンクス区だけは2012年度第1四半期からわずかな減少が見られ、1- 3家族用住宅の平均販売価格は、$363,000で 1%の減少でした。
                                              
住友不動産販売ニューヨークインク 森重明子

Friday, April 19, 2013

2013年第1四半期オフィス市場レポート

先週第1四半期オフィス市場レポートが発表されましたので、現在のマンハッタン市況の概略を御説明いたします。
今期主だった大型物件のオフィス移転に関しましては、Li &Fung社(床面積482,399SF)がエンパイアステートビルに移動、Deloitte & Touche社(床面積426,139SF)がGEビルに移動、Havas社(床面積225,474SF)が200 Hudson Stに移動となっております。
クラスAビルに関しましては、昨年の第4四半期に比較して全体で719,525SFの取扱い面積が減少した結果となりましたが、クラスAビルの空室率に関 しましては、8.6%となっており三期連続で改善されており、リーマンショック以前の2005年水準まで戻っております。
地域別概況は、以下の通りです。
○マンハッタン全体オフィス市場
全マンハッタンのClassA,B及びCビルの全体平均賃料は、2012年第4四半期の$49.48/Sfから$49.78/Sfへとわずかに上昇しまし た。空室率は、7.4%から7.2%となっております。Class Aビルで見た場合の賃料は、2012年第4四半期の$56.77/Sfから$56.49/Sfへと下降し、空室率は、8.8%から8.6%となっておりま す。
○ミッドタウンオフィス市場
ミッドタウンのClassA,B及びCのビルでの賃料は、2012年第4四半期の$55.87/Sfから$57.00/Sfへと若干上昇しました。空室率 は、8.0%から7.9%と改善しています。Class Aビルで見た場合の賃料は、2012年第4四半期の$67.10/Sfから$66.70/Sfへと下降し、空室率は8.9%となっております。
○ミッドタウンサウスオフィス市場
ミッドタウンサウスのClassA,B及びCのビルでの賃料は、2012年第4四半期の$49.13/Sfから$48.54/Sfへと下降しました。空室 率は、6.2%から5.8%となっております。Class Aビルで見た場合の賃料は、2012年第4四半期の$61.07/Sfから$52.70/Sfとなり、空室率は8.7%となっております。
○ダウンタウンオフィス市場
ダウンタウンのClassA,B及びCのビルでの賃料は、2012年第4四半期の$39.77/Sfから$40.28/Sfへとわずかながら上昇しまし た。空室率は7.0%から7.0%と変化はありません。Class Aビルで見た場合の賃料は、2012年第4四半期の$41.19/Sfから$41.79/Sfへとわずかに上昇し、空室率は7.6%から7.7%となって おります。
Soichiro Minami 住友不動産販売NY  商業部

Friday, April 12, 2013

ドナルド・ジャッドのSohoのスタジオが一般公開へ。

Donald Judd’s SoHo home
Donald Judd’s SoHo home

ドナルドジャッドのスタジオ兼、家であったソーホーにあるビルがもうすぐ修繕を終えて美術館になるというニュースです。
“この過去20年近く、この奇妙なコレクションがあるこのアパートは、一般公開用のビルではなかったので、訪れた人はほんの数人のみでしたが、これからは 一般の人がアポイントメントを取って、昔60年代のアーティスト達が移り住んで影響を受けた、このソーホーの大きいスペースを見ることができます。そして このビルはこの近隣区域で唯一そのまま残されたキャストアイロンのビルです“とRandy Kennedy氏は述べています。
芸術家ドナルド・ジャッドが彼の家兼、スタジオとして使用する為に1968年に買ったソーホーのスプリング通りの崩壊寸前の美しいキャストアイロンのビルに関する彼の2つのステートメントは、著しく未来を予知するものであったようです。
彼が言った1つ目のステートメントは、彼の周辺の近所のブロックについて彼が書いた内容に、「これからこの地区は観光客店やレストラン、各種の芸術そして 高い賃料といった、グレニッチ・ヴィレッジに何か似た区域に展開していくだろう。」とあり、この時、彼がこの区域に移り住んだその3年後に、この地区が始 めて「SOHO地区」として知られる様になった様です。
2つ目のステートメントは希望的観測のように見えますが、彼はこの様に述べていました。
「私は、常に自身のアートを私自身のスペースに必要としてきました。」そして「短期間のギャラリーと博物館の展示では、私のインスタレーション作品が永久展示でない限り、結局致命的だろう。」と。
そして彼が言ったその通り、この近隣地区はハイエンドなモールと分譲アパートのビルの地区に大変身し、このビル101 Springはその中央に位置し、タイムカプセルの様に、彼のスタジオはジャッドがそのまま残した通りのままに保存されています。そこには彼自身のアート が彼の家具と私物と共に各階に位置し、そして彼が愛したアーティスト達、カール・アンドレ、ジョーン・チャンバーレイン、ダン・フラビン、そしてフラン ク・ステラの作品達が設置してあります。このビルは20年以上も一般公開する為のコンディションではなかった為、殆ど訪れた人はいなかった様ですが、本年 の6月より、Judd Foundationによる$23 ミリオンの3年の大改築工事を経て、米国で最も素晴らしいアーティスト・ハウス美術館の一つとして生まれ変わります。
これからはアポイントメントをとれば、ビジターはこのビルを見学する事ができるようになります。ビジターは、建築上の介在を彼のミニマリズムの彫刻と同様 に重要に見た、この半世紀の最も重要な芸術家のうちの1人であるドナルド・ジャッドによって再構想された、このNY市の構造の歴史の一部に遭遇する事で しょう。
住友不動産販売NY 岩月美江  http://sumitomo-ny.com/intl
参照:The New York Times
http://www.nytimes.com/2013/04/05/nyregion/donald-judds-house-becoming-a-museum.html?pagewanted=all

Tuesday, April 9, 2013

Queensの Long Island Cityのコンドミニアム「Vista」、半年で半数のお部屋が売却!

NYC、QueensはLong Island Cityに建設中のコンドミニアム「Vista」は、風水をベースに設計されているコンドミニアムです。15階全48部屋のコンドミニアムは、広さ 475~965SFのスタジオ~2BDがあり、価格は$360,000~となっております。
まだ建設中ですが、販売開始から半年で約半分のお部屋がすでに売却されています。
最初の11部屋は販売開始からなんと30分で契約が決まる程の人気振りです。
ビルディング内のお部屋には、オーク硬材のフローリング、磁器タイルのバスルームが設置され、その他ビルディング内には緑あふれるルーフトップテラ ス、フィットネスセンター、ヨガルーム、エンターティメントルーム、パーキングが設置されています。こういったビルディングの高性能な仕上がりとラグジュ アリーな設備と共に、
風水をベースにしたデザインが大きくバイヤーを惹きつけたと、Vistaとデベロッパーは話しております。
風水の定義は ビルディング内におけるお部屋や、お部屋内の家具の位置づけによりビルディング内の気の流れを変えることにあります。Vistaは不吉とされる4の数字の 階、4階がなく、また気が表に流れる事を防ぐ為、各部屋の入り口のドアはお部屋の中の各ドアに面する事を避けています。
Vistaはただ今建設が進んでおり、2013年6月から入居開始の予定です。

VistaをはじめとするQueensのLong Island Cityには、マンハッタンから地下鉄で1、2駅という交通の便のよさもあり、続々と新しいコンドミニアムが建設されています。今後、エリアの発展が予想 され、それに伴い不動産の価値の上昇も充分に期待できますので、NYで不動産投資をお考えの方には、お勧めのエリアとなっております。皆様もぜひ検討され てみてはいかがでしょうか。
(住友不動産販売ニューヨーク 金澤)

Friday, March 22, 2013

住宅購入の時期と場所。


The Time, Place to buy.
住 宅購入者は今、最近、これから先、住宅ローン金利および住宅価格の両方が高くなって、後でもっと高い値段を支払うことになるよりは、今購入出来るものを 買ってしまった方がよいだろうか?と考えているようです。そして、その答えは、あなたがどこに住まいを買うかに依存するようです。金利は、今年非常に上昇 するとは予想されませんが、住宅の価格は分かりません。
最近のインタビューで経済学者は、30年フィクスのローンの利率が今年4パーセントを恐らく上まらないだろうと予測しています。しかしながら、住宅価格は殆どどこでも急速に上昇していて、米国の南と南西の州ではとくにその上昇を見せています。
過去数か月にわたる上昇傾向にもかかわらず、30年のレートは恐らく向こう当分の間は3.75パーセント以上、上昇しないだろうととHSH.com(金融関係出版社)のKeith T. Gumbinger氏は述べました。
Zillow.comのチーフ・エコノミストのStan Humphries氏もその予測に同意し、Federal Reserveが利率を低く保とうとする努力から考えると、不意に速い経済成長がある可能性を除いては、「私達は翌年および、一年から一年半の間はかなり 低利率の状態になるであろうと感じます」との見解を述べています。
ローンのリファイナンスを望む住宅所有者は、まだ魅力的である金利がこれから上がって行くのに最も敏感になっている、とTrulia.comのチー フ・エコノミストのJed Kolko 氏は述べています。確かにモーゲージ・バンカーズ・アソシエーションは、今年の終わり迄にリファイナンスのボリュームは2012年の75%の比べ、40% に縮小するだろうと予測しています。他の協会の予測では、今年の末までの30年ローンの利率は4.4%になるとも予測しています。
購入者たちはしかしながら強い立場にあるようで、“利率が上がるということは、経済が良くなって来ているという事、そして購入者達は良い状況下で、頭金を支払いローンを組めるでしょう。”とKolko 氏は述べています。
そして、全米不動産業協会のチーフエコノミストのLawrence Yun氏は、「ローンを組むバイヤーにとっては価格とレートが沢山上昇する前に、少し早めに組む事が望ましいでしょう」、「今住宅の在庫が少ない中で、購 入者達は、早めに決断して財政的に良いディールを今得るか、それとも後でもっと支払う事になっても在庫とチョイスが増えるのを待つか、という決断にきてい るようだ。」と話しています。
Zillowによって集められたデータによれば、住宅の価格はカリフォルニアのある地域、フェニックスとラスベガスのエリアでかなり上昇しています。
1月の時点で、サンフランシスコ湾エリアでは、中央取引価格は前年に比べ14パーセント上昇し448,500ドルとなり、フェニックス市場では23パーセント上昇し、169,200ドルになりました。
「中西部および北東である市場ははるかに低い成長率を見せています、それはきっとサンベルト市場(米国の南と南西の州)の購入者達は、退職者やセカンド ホーム購入者、および海外からの購入者が多いから、というのが原因の一つでしょう。」とStan Humphries氏は述べています。
そして、「ニューヨーク、ニュージャージーおよびコネチカット州では、購入者は価格上昇をそこまで心配する必要はありません、なぜならこの3つの州 はまだ差し押さえ物件が沢山残っているからです。この在庫がまだこの3つの州の価格を水平に維持する思われますが、マンハッタンは例外ですね。」とYun 氏が述べています。
住友不動産販売NY 岩月美江 (Mie Iwatsuki)
参照:
Reference: NY Times:
http://www.nytimes.com/2013/03/10/realestate/the-right-time-and-place-to-buy.html?ref=realestate&_r=0

Tuesday, March 19, 2013

Making Room: New Models For Housing New Yorkers―部屋の創造~ニューヨーカーの為の新しい住まいのモデル

現在、ニューヨーク市立博物館にて、とても興味深い住宅に関する展示が行われています。



このショウケースでは、将来のニューヨーク市において予想される驚異的な人口増加、単身者数の増加における人口統計学的な住宅難に対応し、よりよい住宅を供給する為の、「小さなスペースを解決する革新的なデザイン」が、原寸大で展示されています。
展示されているこの部屋の大きさは325スクエアフィート(約30平米)、現在、ニューヨーク市のほとんどのエリアで禁止されている大きさで、思いのままに壁に家具を収納する事のできる収納家具付マイクロワンルームマンションタイプである事が特色です。


この展示会を訪れた皆様は、2011年にCitizens Housing & Planning Council(ニューヨーク市市民ハウジング&プランニング協議会)により任命された、ニューヨークの建築家連合との提携でもある建築デザインチームに より作成された、住宅の建築モデルと製図を見ることができます。


また、この展示会では、ブルームバーグ行政事務局による、新住宅モデルをテストする為に行われたコンペで受賞した建築デザインも公開されていて、同様に、 シアトル、プロビデンス、モントリオール、サンディエゴ、東京を含む米国および世界中の他の都市でのマイクロ住宅の例も紹介されています。
どの住宅も、それはそれは小さな敷地やスペースを上手に生かして、美しく、不便のないよう暮らせるよう、デザインされており、建築家の皆さんはすごいな、と、感銘を受けました。
しかし、この展示会のメインである原寸大の「325SQFのマイクロアパートメント」ですが、日本で生まれ育ち、東京都23区内で賃貸アパートのご紹介を していた私には、あまり小さく感じられませんでした。だって、学校を卒業したばかりの若いお客様は、一人暮らしを始めるとき、だいたい皆様平均20平米 (220スクエアフィート)のアパートに住むのですから。実際にこの展示会に行きましたが、欧米人の皆さんは「うわ~、狭い!おもしろいね!」という反応 をしていましたが、「十分だし、むしろ贅沢」と思ってしまう私は世界レベルでも小市民なのか、と、カルチャーショックを受けた日でした。他にも、ここ数百 年のニューヨークの近代史などがミニフィルムで見れたりして、なかなか面白かったです。
この展示会は、ニューヨーク市立博物館にて、1/23~9/25/2013まで、開催されています。場所は セントラルパークの東側五番街・103と104ストリートの間です。

http://www.mcny.org/exhibitions/current/Making-Room.html
皆様もぜひ、見に行ってみてください。
※この展示会はニューヨーク市立博物館とニューヨーク市市民ハウジング&プランニング協議会の共同発表で行われています。
今夜は、吹雪になっていますね。皆様、暖かくして、ご自愛ください。
ニューヨーク・3月18日(月曜日)雪 華氏32度 摂氏0度
住友不動産販売ニューヨーク・工藤 直子(Naoko Kudo)

Tuesday, March 12, 2013

マンハッタンの週間(2013/1/6週)新市場物件 高額トップ3・低額トップ3

2013年1月6日の週にマンハッタン不動産市場に新しく出た物件の、週間高額トップ3と低額トップ3をご紹介いたします。
高額No1は、Sohoは76 Crosby Streetのコンドミニアムの物件で、提示価格は$24,500,000です。デュプレックス・タイプのペントハウス5BR、4.5バスルーム付の物件 で、広さは6792SF、高さは12フィートあり、漆黒塗りのホワイトオークの床張りとなっています。また2500SFのプライベート・ルーフデッキが設 置されています。
高額No2は、Tribecaは169 Hudson Streetのコンドミニアムの物件で、提示価格は$24,000,000です。同じくのペントハウス5BRの物件で、4つのバスルーム、3つのトイレが 付いており、広さは6054SFとなっています。また6つのバーナーがついたストーブ、LowerManhattanの景色が全貌できるプライベート・ プールが設置されています。
高額No3は、Upper East Sideは625 Park Avenueのコープの物件で、提示価格は$19,500,000です。同じくのペントハウス3BRの物件で、3つのバスルーム、3つのトイレが付いてお り、広さは1332SFとなっています。またお部屋にはリビングルームへとアクセスできるプライベート・エレベーターが設置されています。
続いて低額No1は、West Harlemは29 Convent Avenueのコープの物件で、提示価格は$150,000です。同じくのペントハウス2BRの物件で、バスルームが1つ設置され、広さは700SFとなっています。
低額No2は、 Central Harlemは48-54 West 138th Street.のコープの物件で、提示価格は$196,267です。スタジオの物件で、バスルームが1つ設置されております。
低額No3は、No2と同じCentral Harlemは48-54 West 138th Street.のコープの物件で、提示価格$206,876です。スタジオの物件で、バスルームが1つ設置されております。

上記6件、全て戦前の物件となっております。特に高額No1のSOHOの76 Crosby Streetの物件は、6件の中で最も古く、1884年築の物件となっております。1884年は日本の年号ですと明治17年となります。明治17年築の物 件が、週間最高額としてマーケットに出るという現象は日本では考えられず、NYCならではの現象といえるでしょう。その突飛さにNYC不動産市場の面白さ があると思います。 (住友不動産販売ニューヨーク 金澤悦子)

ジョージ・ガーシュイン ファミリーの部屋が70年後、初めて売りに出される!

ジョージ・ガーシュイン(George Gershwin、1898年9月26日 - 1937年7月11日)はユダヤ系ロシアの移民の息子として、ニューヨークのブルックリンに生まれました。幼い頃から音楽を学び、「ラプソディ・イン・ブ ルー」、「アイ・ガット・リズム」、「パリのアメリカ人」や「サマータイム」など数々の名曲を残しました。ポピュラー音楽・クラシック音楽の両面で活躍 し、「アメリカ音楽」を作り上げた作曲家として知られるジョージ・ガーシュウィン。彼を含むガーシュイン ファミリーが住んでいたNYCのお部屋が、彼らが購入してから70年後初めて売りに出されました。
 お部屋は 25 Central Park West に位置するコンドミニアム「Century Condominium」の12階、3BRのお部屋です。こちらのビルディングの設計者はIrwin Chaninという、アールデコ形式で有名なユダヤ系の建築家で、NYCの数多くのブロードウェイシアターを設計した事でも有名です。ビルディングは 1931年に建設され、ガーシュイン ファミリーはその数年後にお部屋を購入したとされています。今回ジョージ・ガーシュインの甥の息子の妻であるミッシェル・ガーシュインが売却を発表し、市 場価格は$4.65ミリオンとなっております。
 こちらのお部屋はジョージ・ガーシュインの弟、アーサー・ガーシュイン(故人)の妻でるジュディ・ガーシュインが所有しておりました。彼女自身も ジョージと同じく作曲家で活躍し、数週間前に95歳で亡くなりました。彼女は結婚後、夫と共にこの部屋に移り住みました。このお部屋には他に彼の母親も 1948年に亡くなるまで住んでおりました。ミッシェル・ガーシュインはジュディが亡くなった事をきっかけにお部屋の売却を決めたそうです。
 お部屋にはジョージ・ガーシュインの存命中、彼と親交の深かった人達、チャーリー・チャップリンやボクシングのヘビー級世界チャンピオンであった ジャック・デンプシー等、数々の著名人が訪れたといわれております。ジョージ自身もこのお部屋で作曲したり、ピアノを練習したりしました。


 West62 street とWest 63streetの間に位置し、またセントラルパークに面しており、とても見晴らしのよいこちらのお部屋。ロケーションも最高ですが、ガーシュインファミ リーが住んでいたという文化的価値も非常に高く、市場価値では表せないPricelessな価値も含んでおり、NYCで注目の高い物件となっております。
これらの事を総合的に考慮すると、今回の市場価格$4.65ミリオンはかなりお買い得な価格といえるでしょう。
(住友不動産販売ニューヨーク 金澤悦子)

黑石扩大住宅房产投资至30亿美金

巨头私募基金黑石总裁兼CEO Stephen Schwarzman 向CNBC透露,因看好美国房地产市场的恢复势头,公司将扩大住宅房产投资到30亿美金。这将会让黑石成为拥有美国单户住房最多的房东。
黑石的策略是大笔收购不良住房资产(一般包括银行法拍屋和其他借贷机构投入市场的拍卖房产),进行整修和将其出租。
事实上,单户家庭的出租房产占了全美住房类股票的52% (根据房产评论家Kenneth Harney的一项研究),并且根据Census数据显示,在2005-2010年间,此类房产的增长比例是其他类型房产的5倍。
无独有偶,在纽约市地区,房地产投资公司DelShah Capital最近在布鲁克林收购了21栋单户出租型住房。
Cited from CNBC

By Wenjia Zhang

Friday, March 8, 2013

現実にはありえないTVドラマの中の“ニューヨーカー”の部屋

こんにちは。今日は、ニューヨークにおける、夢と現実を直視した、あるローカル新聞の中での検証をご紹介させて頂きます。
今日は、ニューヨークのローカル新聞の中で、興味深い、テレビ番組の中でニューヨーカーである主人公が住んでいる設定の部屋の検証が行われていたので、ご紹介させていただきます。
私達はいつも、ニューヨーク初心者たちがここに移り住んで来る最初の段階で起こる、「セックス・アンド・ザ・シティ」のキャリーや「フレンズ」のモニカの ような素晴らしい家に住む事が出来ず、想像以上の障害に驚いている様を見て、哀れに感じます。(彼女がライターや料理人である限りはこの状況になるわけで すが)
ニューヨークシティのアパートメントの現実は、よくテレビで見かける「あの部屋」とはほとんどの場合異なります。そこで、私達は、6つのテレビ番組で出て くるニューヨークのアパートが、実際どのくらいの賃料・または価格で、テレビドラマ中の設定の中での主人公たちが、実際には払えるのかどうかを検証したい と思います。
<過去のドラマ>
マッド・アバウト・ユー
この1990年代のホームコメディでは、ジャミーとポールブッチマンが大きなキッチンとリビングルームの1BRに住んでいます。ビルディング外観は51 フィフスアベニュー、12丁目と5番街のコーナーの建物。このビルディングはCOOP(コアアップ)で、ストリート・イージーにて紹介されている、実際に マーケットに出ている3件の物件によると、1BRで1.295ミリオンドル(1億1914万円)、2BRで2.5ミリオンドル(2億3000万円)と 2.995ミリオンドル(2億7554万円)です。
シティハビタッツ不動産の営業員、トレイシー・ハムスレイ氏にお話しを伺いました。「90年代前半のこの物件の価格は、おおよそ19万ドルから20万ドル (1748万円~1840万円)、賃料は1,800~2,000ドル(16万5600円~18万4000円)ですね。一般的にニューヨークシティで不動産 の値段が上がりだしたのは90年代からで、ウエストビレッジの価値が急激に上がり始めたのは90年代後半ですから」。
ポールがドキュメンタリー映画作家でジャミーがそのPRをしているという設定の中で、このカップルがこの物件に住んでいるのは‘もっともらしい’と考えます。

ザ・ジェファ-ソンズ
ジョージとウィジーがクイーンズからアッパーイーストサイドに移り住んできた時、彼らはこのアパートメントを“青空にそびえ立つデラックスアパートメント”と形容しました。185E 85丁目の、大きな賃貸ビルディングです。
「このビルディングの中の3BRは最近5,600ドル(51万5200円)、1BRは3,100ドル(28万5200円)です。しかし、70年代における このアパートが35万ドル~37万5千ドル(3,220万円~3,450万円)と推定すると、賃料は1,000~1,500ドルですね。」
ドライクリーニングチェーン店の成功者としては悪くない、といったところでしょうか。

セインフェルド
ジェリーとクレイマーが住んでいる設定のこの家の外観は実はL.A.で撮影されていて、住んでいるのは129West81丁目のビルディングと推測する事 が出来ます。ジェーンとクレイマーは二人とも、エレベーター付でドアマンのいないビルディングの中の、大きな1BRに住んでおり、(クレイマーがバスタブ を設置する事ができるほど広いリビングルームのある)という設定になっています。が、実際この住所にある実際のビルディングは、エレベーターのついていな い小さなビルディングで、最近2,000ドルの賃料で賃貸されています。
「90年代半ばのこのシーンにおけるこのアパートの賃料はだいたい1200-1300ドル、売買価格でいうと13万-14万ドルぐらいでしょうか。」ハムスレイ氏は推測する。
コミックストアを立ち上げた成功者という事から考えると、ほどほどに信じられるシナリオだとは言えるだろう。

フレンズ
度々無職になる料理人のモニカと、ウェイトレスのレイチェルがこのウエストビレッジにある大きな2BRに住むだけの経済力があるだろうか?ちょっと信じが たい設定だ。作者ですら説明をする必要があると思ったようだ。「モニカはおばあちゃんのアパートをまたがりしてるのです!(作者)」
「・・・厳密に言うと、レントコントロールのアパートを家族からまた借りしているとしても、(家族とは直属、肉親である必要があります)その場合、最初に アパートを契約した契約者と家族は最低2年間、一緒に住まなければいけないという法律になっています。しかしながらニューヨークシティでは、このケースよ りもさらに違法で、人々が想像もつかないような、レントコントロールとレントスタビライズドビルディングにおける、数多くの“またがし”が行われている事 でしょう。」ハムスレイ氏は語っています。
住所、90ベッドフォードストリート、ウエストビレッジのベッドフォードストリートとグローブストリートのコーナーにあるこのビルディングの中の1BRは、現在3200ドルで賃貸されています。

セックス・アンド・ザ・シティ
えー、そして。弱小新聞のコラムニストで買い物中毒のキャリーが、果たして、大きなウォークインクローゼット付きの大きなSTUDIOの家賃が払えるので しょうか?テレビ番組自体のすべてが空想にもとづいて創造されている場合に、必ずいつでも、最も非現実的に思われる点であります。
しかし、ハムスレイ氏はそうではないと言います。「実はキャリーが住んでいるようなアパートは存在しますし、何度か見たことがあります、仲介して貸した事 もあります。アッパーイーストサイドにあるこの手の多くのアパートは、建築時に1フロアすべてを使用して作られた間取りです。最も、多くはレントコント ロールのアパートメント、少なくともレントスタビライズドのアパートですけれどもね。」・・キャリーのアパーもそのうちのひとつと考えることができる。
キャリーのブラウンストーンのアパートメントは245E73rdストリートという設定になっているが、実際にはそのようなビルディングは存在せず、外観は ウエストビレッジのタウンハウスの映像を使用している。我々の見つけた類似した物件、136East73rdストリートの物件は(最もクローゼットはキャ リーのアパートのものより断然小さいのだが)現在賃料4,500ドルで、マーケットに出ています。


<現在放映中のドラマ>
トゥー・ブロークガールズ
番組のタイトルの通り。お金のない二人のウェイトレスと、カップケーキ屋で働く子が、ブルックリンで一番人気のトレンディなエリアである・ウィリアムスバーグの、馬が飼えるほど大きな庭のある1BRに無理矢理に住んでいます。
我々は、このお金のない3人の女子がウィリアムスバーグの2BRの賃料を払えない事は確信しています。ストリートイージーによると、最も一般的な2BRの 価格は3,100ドル、屋外スペースがあればそれ以上なのですから。「このドラマの設定で行くと、彼女たちが家賃を払える範囲で、ありえるのはクリントン ヒルやベッドフォードスタイベサント(ブルックリンのずっとずっと奥の、トレンディとは言いがたいエリア)あたりのエリアじゃないかな。」ハムスレイ氏は コメントする。

いかがでしたか?テレビの中で見る、ニューヨーカーたちが住む、ニューヨーカーらしくて素晴らしい、個性的な部屋たち。不動産のプロフェツショナル に検証してもらうと、全ては遠く昔のお話、または主人公たちの収入を度外視した「夢の住居」の挿入。。ニューヨークに来てお部屋探しをする皆様のファンタ ジーを壊すのは、とても心苦しいのですが、私ども住友不動産販売ニューヨークでは、皆様に「現実」のニューヨークの好物件を、紹介させていただけたらと思 います。
ニューヨークでの第一歩、お部屋探しの際には、住友不動産販売ニューヨークへ、お問い合わせください。
住友不動産販売ニューヨーク・工藤直子(Naoko Kudo)
2月5日(火曜日)・曇り:華氏29度 摂氏-2度 

Thursday, March 7, 2013

ハイライン・空中公園のスタート及びゴールエリア

すっかりニューヨークの観光名所として定着したハイライン・空中公園(1934年に開通した高架鉄道の跡地を遊歩道として復活、白樺やアジサイなど210種以上の植物が群生し、夏には緑あふれるオアシスとなる。訪れる観光客や市民の数は440万人にも上る)。
そのスタート地点に位置するStandard Hotel(848 Washington at 13th street)が、この度$300ミリオンで売却されるそうで、最もニューヨークで人気のある地区ミートパッキングエリアに建つ話題のデザイナーホテルだ けに注目されています。
当ホテルは、まさにハイラインをまたぐように建っている不思議な形をした18階建てのビルで、客室337室を有しています。ホテル王アンドレ・バラス氏が、ハリウッド、ロス、マイアミについで手がけた4つ目のホテルであり、2008年に12月にオープンしました。
場所柄、宿泊者は業界人やクリエイターなどのセレブリティーが多く、宿泊費平均が一人当たり$500という高級ホテルです。近年ニューヨークの年間観光客 数は5,000万人を超えており、どのホテルも稼働率が90%を超えている状況からすると、この$300ミリオンという金額はお値打ち価格なのかもしれま せん。
ハイライン・空中公園の第三区画(最終区)は、2014年春に完成する予定であり、12th Aveの34th streetのハドソン・ヤード(ハドソン川に面する10万5218平方メートルの敷地)を回り込みジェイコブ・ジャビッツ・コンベンションセンター(国 際見本市会場)まで続きます。
また、このエリアは今後、オフィススペースや高級コンドミニアムなどが建ち並ぶだけでなく、リバーフロントの公園や文化センターも併設され、ニューヨーク の新都心として生まれ変わる予定であります。将来的に4万人以上がこのエリアに居住し、約2万3000人の雇用を生み出すと予想されています。(2015 年完成予定の47階建てビル「LEED Gold Tower(リード・ゴールド・タワー)」には、「Coach, Inc.」の世界本部が入居を予定しています)
ニューヨーク州都市交通局がクイーンズ地区とマンハッタンを結ぶ7ラインを、マンハッタンの西側まで延長する計画を同プロジェクトと並行して進める ことも発表されていますので、ハイライン・空中公園のスタートおよびゴールエリアは、2014年はますます注目されるでしょう。
Soichiro Minami 住友不動産販売NY 商業部

Wednesday, January 30, 2013


http://sumitomothree.olrblog.com/wp-content/uploads/2013/01/2.jpghttp://sumitomothree.olrblog.com/wp-content/uploads/2013/01/3.jpg


http://sumitomothree.olrblog.com/wp-content/uploads/2013/01/1.jpg昨年5月のブログ「2012年春のRetailレポート」でマンハッタンのRETAIL(店舗物件)市場は非常に強いというお話をさせていただきましたが、今回もまたニューヨーク不動産協会(REBNY)のレポートを紹介させていただきます。
2012年秋期RETAILレポートによると、マンハッタンは高い需要性と限られた供給性のために店舗物件市場が非常に強く、主要なショッピング通りはま だまだ賃貸希望価格(asking rent)を上げ続けているということです。特に五番街42丁目から49丁目のエリアと、いわゆる※1) フラットアイアン地区(Flatiron District)が突出しています。これは、上向きにある消費者マインドと、急成長しているニューヨーク市の観光産業の影響を受けています。レポートに よると、42丁目から49丁目の五番街で2012年の春期の※2) $1,021/sf に比べて13%,、2011年の同時期に比べると51%も値上がりしています。14丁目から23丁目のフラットアイアンショッピング通りでは、昨春以来 27%も増加して$273/sfにまで上がっており、これは昨秋と比べても19%増になります。同様に、フラットアイアン地区内の五番街沿いは、2012 年春期から16%増の$350/sfになり、これは2011年秋期からは25%増になります。
REBNY会長のスティーブン•スピノラは、次のように言っています。
「主要な場所に存在している非常に少ないプライム空間を取り合う競争の激化により、これらの地域で賃料は史上最高値になっています。本来は五番街49丁目 から59丁目の方がより突出したエリアなのですが、そのエリアのスペース不足がこのショッピング街の境界線の軟化につながっていると思われます。知名度の 高い小売業者なら、旅行者の交通量の多い五番街南側(42丁目から49丁目)にスペースがあればすぐに前向きに検討するでしょう。このショッピング街が進 化し成長するにつれて、経済も確実に後押しされ、小売業者も更なる成長のチャンスを得ることでしょう。」
このレポートの期間内で、1階スペースにおいて成長を示している他のショッピング街は下記の通りです。
1) ブロードウェイと七番街の間で42丁目から47丁目。2012年春期から31%増で$1.833/sf。
2) 57丁目の五番街とパークアベニューの間。2012年春期から28%増で$884/sf。
3) ヘラルドスクェアと呼ばれる34丁目の5番街と7番街の間。2012年春期から22%増で$683/sf、2011年秋期からは42%増。
全体的に見ると、マンハッタン内のすべてのスペースの賃貸希望価格は4%下がって$110/sfになっています。これは、人気の高いプライムロケーション がすでに専有されているからです。1階スペースの賃貸希望価格は、交通のアクセスが良いことは勿論のこと、例えば通りの間口の広さ、店の奥行き、柱の位 置、天井の高さ、中二階や地下スペースが付随するか等、幅広い要因に基いています。
レポートによると、同様に重要なことは、その場所が新興市場にあり、その地域がより増加した顧客ベースをサポートできるかどうかであると言っています。なぜなら、それはより高い賃貸希望価格ににつながるからです。
以上が、ニューヨーク不動産協会の2012年秋期Retail レポートを基にした考察ですが、ニューヨークで店舗開設をお考えの皆様のご参考になれば幸甚です。その他のエリアの賃貸希望価格は下記のようになりますのでご参照ください。
※1) 1平方フィート=約30cm四方=約0.028坪 にかかる年間賃料が$1,021ということ
※2) フラットアイアン地区については、1月22日付け情報ブログをご参照ください。
森重明子(住友不動産販売ニューヨークインク)

Thursday, January 24, 2013

50 United Nations Plaza

国連ビルが存在する1st Aveの46丁目界隈は、治安もよく、非常に落ち着いたエリアであり、弊社の短期アパートもそのエリアに存在します。その斜め前に、基礎工事で止まってい た土地がありましたが、やっとこの程、建設工事が始まりました。この土地は2007年にZeckendorf Development社が$160ミリオンで購入したもので、世界的建築家Norman Foster氏の手がけるニューヨーク初のコンドミニアムビルとなります。このZeckendorf Development社と弊社との関わり合いは古く、過去にBroadwayの67丁目にあるMillennium Towerの共同開発を行った歴史があります。
この50 United Nations Plazaは、地上44階建ての1フロア当たり6,000SFの面積となるプライベート色の強い上品な最高級コンドとなります。全体で87ユニットとなる 予定で、1ベットが1,100SF、3ベットが3,000SF、ペントハウスが 10,000SF程度とゆったりとした空間造りとなっています。
Zeckendorf Development社といえば、ニューヨークで一番高額なコンドミニアムと証せられる15 Central Park West (ゴールドマン・サックス・グループ最高経営責任者やミュージシャンのスティングも所有)を開発した会社であり、世界の富裕層を魅了する空間造りで定評が あります。
Norman Foster氏はマンチェスター大学で建築学及び都市計画を学び、卒業と同時にイエール大学大学院へ進学し、修士号を取得しました。「建築は芸術と科学と の融合」を持論とし、世界中で100を超える多様なプロジェクトを手掛けています。日本では、文京区本郷にある順天堂大学病院事務棟が有名であり、換気や 冷暖房などのエネルギーを無駄遣いしないエコロジカルで快適なオフィス空間です。
ここニューヨークにおける彼の作品では、57th ストリートと8th Aveの角に位置する「ハースト・タワー」が有名であり、ひし形のガラスで覆われた42階建てのタワーは一度見たら忘れられない存在感を示しています。6 階部分までは、1928年に建てられたアールデコの壁面が残されており、洗練されたハイテク美と環境への配慮により、世界的な賞賛を浴びています。
Zeckendorf Development社とNorman Foster氏との夢のコラボレーション。一体どんなコンドミニアムビルとなるのか50 United Nations Plazaが非常に楽しみです。
(住友不動産販売NY Soichiro Minami)
50 un plaza イメージ

Tuesday, January 22, 2013

マンハッタンでどこに飲食店を開きますか?

ニューヨークで飲食店を始めたいという方が一番大事にされるのは、価格は勿論のこと、どこに店舗を持つかということです。当然、観光客の人通りが絶えず、 かつオフィスビル街でたくさんのビジネスピープルがランチやディナーに来てくれ、その上、近くに大学があって大学生がたむろし、そしてそこに住んでる人も たくさんいて土日もお客さんが来てくれること…ときりがありません。
いったいそんな場所があるの?!と思ってしまいますが、ニューヨークのマンハッタンというところはそれが存在するのです。というのも、そもそもマンハッタ ン島は山手線の内側とほぼ同じサイズで、その中でもセントラルパーク以南からソーホーあたりまで、つまりさらにその5分の1くらいのエリアに有名な五番街 等のショッピング街、オフィスビル、ブロードウェイ等のエンターテインメント、レストランやホテルがひしめき合っているのです。その中に、ニューヨーク大 学を始めとする大学も点在し、その上居住用のビルも連立していてちゃんと人が生活している、それがミッドタウンからダウンタウンにかけた商業エリアです。
しかし、このエリアの店舗スペースの賃料はめちゃめちゃ高い!この世界一有名な商業エリアで成功したいという人が世界中から集まってくるので、常に満杯状態で、値段はどんどん上がっていく一方!
その中でも五番街が特に有名なのはご存知だと思いますが、最近特に人気が高まり賃料が高騰しているエリアがフラットアイアン地区というエリアです。
皆 さんも映画などで見かけたことがあると思いますが、マンハッタンの象徴的なビルとしてよく紹介される三角形の珍しい形をしたビルをご存知ですか?名前をフ ラットアイアンビルディング (Flatiron Building) といいます。1902年に建てられた高さ87m、22階建てのビルで、五番街とブロードウェイが交差する23丁目にその三角の頂点があり、22丁目にその 底辺が面しているという形です。 
このフラットアイアンビルディングから名前を取ってフラットアイアン地区と名づけられたエリアは、
地 図のように南北は20丁目から26丁目、レキシントンアベニューから六番街まで。フラットアイアンビル前の歩行者用のパブリックスペースができたのが 2009年春、すぐ横にはマディソンスクェアガーデン、2010年9月にはイータリー・ニューヨーク(Eataly New York)という大型イタリアンマーケットもでき、どんどん活気を増しているエリアです。
商業店舗スペースにおいて賃料が高いということは、それだけ人気が高く、ビジネスチャンスがあるということです。特に、世界中から成功を目指して様々なビ ジネスが集まってくるニューヨークにおいては、まずはビジネスチャンスの高いロケーションを獲得するという勝負に勝たねばなりません。そもそも空室率が非 常に低いニューヨークにおいては場所が良くて値段が安いなんていう掘り出し物は、残念ながらめったにありません。その認識が低いままだと、永遠に存在しな い物件を捜し続けることになってしまい、時間とお金を浪費した上に、ニューヨークでの夢を諦めてしまうことになってしまいます。ビジネスプランをしっかり と立て、限られた物件の中で、理想的ではなくとも最低限の要件を満たしていれば決断した方がいい場合もあります。空前の円高が円安に振れ始めた今、それで もまだ円高のうちに一歩踏み出してみませんか?
住友不動産販売ニューヨークインク商業部では、お客様の夢の実現のための物件選びを総合的にサポートさせていただきますので、ぜひご相談ください。
森重明子(住友不動産販売ニューヨークインク)

Friday, January 11, 2013

Sumitomo SIR lunches a Chinese Blog via Sina Blog platform

Sumitomo International Realty (SIR) lunches a Chinese Blog via Sina Blog platform, which is the No. 1 online media for Chinese communities around the world. Sina has over 100 million registered users worldwide. Through Sina Blog, together with Sina Weibo, which has 56.5 percent of Chinese micro-blogging market based on active users and 86.6 percent based on browsing time over Chinese competitors, Sumitomo SIR plans to open Chinese buyers’ market.
Here is the link to SIR Chinese Blog on Sina,
http://blog.sina.com.cn/u/2412152553
Welcome to visit us! Cheers!