Friday, March 22, 2013

住宅購入の時期と場所。


The Time, Place to buy.
住 宅購入者は今、最近、これから先、住宅ローン金利および住宅価格の両方が高くなって、後でもっと高い値段を支払うことになるよりは、今購入出来るものを 買ってしまった方がよいだろうか?と考えているようです。そして、その答えは、あなたがどこに住まいを買うかに依存するようです。金利は、今年非常に上昇 するとは予想されませんが、住宅の価格は分かりません。
最近のインタビューで経済学者は、30年フィクスのローンの利率が今年4パーセントを恐らく上まらないだろうと予測しています。しかしながら、住宅価格は殆どどこでも急速に上昇していて、米国の南と南西の州ではとくにその上昇を見せています。
過去数か月にわたる上昇傾向にもかかわらず、30年のレートは恐らく向こう当分の間は3.75パーセント以上、上昇しないだろうととHSH.com(金融関係出版社)のKeith T. Gumbinger氏は述べました。
Zillow.comのチーフ・エコノミストのStan Humphries氏もその予測に同意し、Federal Reserveが利率を低く保とうとする努力から考えると、不意に速い経済成長がある可能性を除いては、「私達は翌年および、一年から一年半の間はかなり 低利率の状態になるであろうと感じます」との見解を述べています。
ローンのリファイナンスを望む住宅所有者は、まだ魅力的である金利がこれから上がって行くのに最も敏感になっている、とTrulia.comのチー フ・エコノミストのJed Kolko 氏は述べています。確かにモーゲージ・バンカーズ・アソシエーションは、今年の終わり迄にリファイナンスのボリュームは2012年の75%の比べ、40% に縮小するだろうと予測しています。他の協会の予測では、今年の末までの30年ローンの利率は4.4%になるとも予測しています。
購入者たちはしかしながら強い立場にあるようで、“利率が上がるということは、経済が良くなって来ているという事、そして購入者達は良い状況下で、頭金を支払いローンを組めるでしょう。”とKolko 氏は述べています。
そして、全米不動産業協会のチーフエコノミストのLawrence Yun氏は、「ローンを組むバイヤーにとっては価格とレートが沢山上昇する前に、少し早めに組む事が望ましいでしょう」、「今住宅の在庫が少ない中で、購 入者達は、早めに決断して財政的に良いディールを今得るか、それとも後でもっと支払う事になっても在庫とチョイスが増えるのを待つか、という決断にきてい るようだ。」と話しています。
Zillowによって集められたデータによれば、住宅の価格はカリフォルニアのある地域、フェニックスとラスベガスのエリアでかなり上昇しています。
1月の時点で、サンフランシスコ湾エリアでは、中央取引価格は前年に比べ14パーセント上昇し448,500ドルとなり、フェニックス市場では23パーセント上昇し、169,200ドルになりました。
「中西部および北東である市場ははるかに低い成長率を見せています、それはきっとサンベルト市場(米国の南と南西の州)の購入者達は、退職者やセカンド ホーム購入者、および海外からの購入者が多いから、というのが原因の一つでしょう。」とStan Humphries氏は述べています。
そして、「ニューヨーク、ニュージャージーおよびコネチカット州では、購入者は価格上昇をそこまで心配する必要はありません、なぜならこの3つの州 はまだ差し押さえ物件が沢山残っているからです。この在庫がまだこの3つの州の価格を水平に維持する思われますが、マンハッタンは例外ですね。」とYun 氏が述べています。
住友不動産販売NY 岩月美江 (Mie Iwatsuki)
参照:
Reference: NY Times:
http://www.nytimes.com/2013/03/10/realestate/the-right-time-and-place-to-buy.html?ref=realestate&_r=0

Tuesday, March 19, 2013

Making Room: New Models For Housing New Yorkers―部屋の創造~ニューヨーカーの為の新しい住まいのモデル

現在、ニューヨーク市立博物館にて、とても興味深い住宅に関する展示が行われています。



このショウケースでは、将来のニューヨーク市において予想される驚異的な人口増加、単身者数の増加における人口統計学的な住宅難に対応し、よりよい住宅を供給する為の、「小さなスペースを解決する革新的なデザイン」が、原寸大で展示されています。
展示されているこの部屋の大きさは325スクエアフィート(約30平米)、現在、ニューヨーク市のほとんどのエリアで禁止されている大きさで、思いのままに壁に家具を収納する事のできる収納家具付マイクロワンルームマンションタイプである事が特色です。


この展示会を訪れた皆様は、2011年にCitizens Housing & Planning Council(ニューヨーク市市民ハウジング&プランニング協議会)により任命された、ニューヨークの建築家連合との提携でもある建築デザインチームに より作成された、住宅の建築モデルと製図を見ることができます。


また、この展示会では、ブルームバーグ行政事務局による、新住宅モデルをテストする為に行われたコンペで受賞した建築デザインも公開されていて、同様に、 シアトル、プロビデンス、モントリオール、サンディエゴ、東京を含む米国および世界中の他の都市でのマイクロ住宅の例も紹介されています。
どの住宅も、それはそれは小さな敷地やスペースを上手に生かして、美しく、不便のないよう暮らせるよう、デザインされており、建築家の皆さんはすごいな、と、感銘を受けました。
しかし、この展示会のメインである原寸大の「325SQFのマイクロアパートメント」ですが、日本で生まれ育ち、東京都23区内で賃貸アパートのご紹介を していた私には、あまり小さく感じられませんでした。だって、学校を卒業したばかりの若いお客様は、一人暮らしを始めるとき、だいたい皆様平均20平米 (220スクエアフィート)のアパートに住むのですから。実際にこの展示会に行きましたが、欧米人の皆さんは「うわ~、狭い!おもしろいね!」という反応 をしていましたが、「十分だし、むしろ贅沢」と思ってしまう私は世界レベルでも小市民なのか、と、カルチャーショックを受けた日でした。他にも、ここ数百 年のニューヨークの近代史などがミニフィルムで見れたりして、なかなか面白かったです。
この展示会は、ニューヨーク市立博物館にて、1/23~9/25/2013まで、開催されています。場所は セントラルパークの東側五番街・103と104ストリートの間です。

http://www.mcny.org/exhibitions/current/Making-Room.html
皆様もぜひ、見に行ってみてください。
※この展示会はニューヨーク市立博物館とニューヨーク市市民ハウジング&プランニング協議会の共同発表で行われています。
今夜は、吹雪になっていますね。皆様、暖かくして、ご自愛ください。
ニューヨーク・3月18日(月曜日)雪 華氏32度 摂氏0度
住友不動産販売ニューヨーク・工藤 直子(Naoko Kudo)

Tuesday, March 12, 2013

マンハッタンの週間(2013/1/6週)新市場物件 高額トップ3・低額トップ3

2013年1月6日の週にマンハッタン不動産市場に新しく出た物件の、週間高額トップ3と低額トップ3をご紹介いたします。
高額No1は、Sohoは76 Crosby Streetのコンドミニアムの物件で、提示価格は$24,500,000です。デュプレックス・タイプのペントハウス5BR、4.5バスルーム付の物件 で、広さは6792SF、高さは12フィートあり、漆黒塗りのホワイトオークの床張りとなっています。また2500SFのプライベート・ルーフデッキが設 置されています。
高額No2は、Tribecaは169 Hudson Streetのコンドミニアムの物件で、提示価格は$24,000,000です。同じくのペントハウス5BRの物件で、4つのバスルーム、3つのトイレが 付いており、広さは6054SFとなっています。また6つのバーナーがついたストーブ、LowerManhattanの景色が全貌できるプライベート・ プールが設置されています。
高額No3は、Upper East Sideは625 Park Avenueのコープの物件で、提示価格は$19,500,000です。同じくのペントハウス3BRの物件で、3つのバスルーム、3つのトイレが付いてお り、広さは1332SFとなっています。またお部屋にはリビングルームへとアクセスできるプライベート・エレベーターが設置されています。
続いて低額No1は、West Harlemは29 Convent Avenueのコープの物件で、提示価格は$150,000です。同じくのペントハウス2BRの物件で、バスルームが1つ設置され、広さは700SFとなっています。
低額No2は、 Central Harlemは48-54 West 138th Street.のコープの物件で、提示価格は$196,267です。スタジオの物件で、バスルームが1つ設置されております。
低額No3は、No2と同じCentral Harlemは48-54 West 138th Street.のコープの物件で、提示価格$206,876です。スタジオの物件で、バスルームが1つ設置されております。

上記6件、全て戦前の物件となっております。特に高額No1のSOHOの76 Crosby Streetの物件は、6件の中で最も古く、1884年築の物件となっております。1884年は日本の年号ですと明治17年となります。明治17年築の物 件が、週間最高額としてマーケットに出るという現象は日本では考えられず、NYCならではの現象といえるでしょう。その突飛さにNYC不動産市場の面白さ があると思います。 (住友不動産販売ニューヨーク 金澤悦子)

ジョージ・ガーシュイン ファミリーの部屋が70年後、初めて売りに出される!

ジョージ・ガーシュイン(George Gershwin、1898年9月26日 - 1937年7月11日)はユダヤ系ロシアの移民の息子として、ニューヨークのブルックリンに生まれました。幼い頃から音楽を学び、「ラプソディ・イン・ブ ルー」、「アイ・ガット・リズム」、「パリのアメリカ人」や「サマータイム」など数々の名曲を残しました。ポピュラー音楽・クラシック音楽の両面で活躍 し、「アメリカ音楽」を作り上げた作曲家として知られるジョージ・ガーシュウィン。彼を含むガーシュイン ファミリーが住んでいたNYCのお部屋が、彼らが購入してから70年後初めて売りに出されました。
 お部屋は 25 Central Park West に位置するコンドミニアム「Century Condominium」の12階、3BRのお部屋です。こちらのビルディングの設計者はIrwin Chaninという、アールデコ形式で有名なユダヤ系の建築家で、NYCの数多くのブロードウェイシアターを設計した事でも有名です。ビルディングは 1931年に建設され、ガーシュイン ファミリーはその数年後にお部屋を購入したとされています。今回ジョージ・ガーシュインの甥の息子の妻であるミッシェル・ガーシュインが売却を発表し、市 場価格は$4.65ミリオンとなっております。
 こちらのお部屋はジョージ・ガーシュインの弟、アーサー・ガーシュイン(故人)の妻でるジュディ・ガーシュインが所有しておりました。彼女自身も ジョージと同じく作曲家で活躍し、数週間前に95歳で亡くなりました。彼女は結婚後、夫と共にこの部屋に移り住みました。このお部屋には他に彼の母親も 1948年に亡くなるまで住んでおりました。ミッシェル・ガーシュインはジュディが亡くなった事をきっかけにお部屋の売却を決めたそうです。
 お部屋にはジョージ・ガーシュインの存命中、彼と親交の深かった人達、チャーリー・チャップリンやボクシングのヘビー級世界チャンピオンであった ジャック・デンプシー等、数々の著名人が訪れたといわれております。ジョージ自身もこのお部屋で作曲したり、ピアノを練習したりしました。


 West62 street とWest 63streetの間に位置し、またセントラルパークに面しており、とても見晴らしのよいこちらのお部屋。ロケーションも最高ですが、ガーシュインファミ リーが住んでいたという文化的価値も非常に高く、市場価値では表せないPricelessな価値も含んでおり、NYCで注目の高い物件となっております。
これらの事を総合的に考慮すると、今回の市場価格$4.65ミリオンはかなりお買い得な価格といえるでしょう。
(住友不動産販売ニューヨーク 金澤悦子)

黑石扩大住宅房产投资至30亿美金

巨头私募基金黑石总裁兼CEO Stephen Schwarzman 向CNBC透露,因看好美国房地产市场的恢复势头,公司将扩大住宅房产投资到30亿美金。这将会让黑石成为拥有美国单户住房最多的房东。
黑石的策略是大笔收购不良住房资产(一般包括银行法拍屋和其他借贷机构投入市场的拍卖房产),进行整修和将其出租。
事实上,单户家庭的出租房产占了全美住房类股票的52% (根据房产评论家Kenneth Harney的一项研究),并且根据Census数据显示,在2005-2010年间,此类房产的增长比例是其他类型房产的5倍。
无独有偶,在纽约市地区,房地产投资公司DelShah Capital最近在布鲁克林收购了21栋单户出租型住房。
Cited from CNBC

By Wenjia Zhang

Friday, March 8, 2013

現実にはありえないTVドラマの中の“ニューヨーカー”の部屋

こんにちは。今日は、ニューヨークにおける、夢と現実を直視した、あるローカル新聞の中での検証をご紹介させて頂きます。
今日は、ニューヨークのローカル新聞の中で、興味深い、テレビ番組の中でニューヨーカーである主人公が住んでいる設定の部屋の検証が行われていたので、ご紹介させていただきます。
私達はいつも、ニューヨーク初心者たちがここに移り住んで来る最初の段階で起こる、「セックス・アンド・ザ・シティ」のキャリーや「フレンズ」のモニカの ような素晴らしい家に住む事が出来ず、想像以上の障害に驚いている様を見て、哀れに感じます。(彼女がライターや料理人である限りはこの状況になるわけで すが)
ニューヨークシティのアパートメントの現実は、よくテレビで見かける「あの部屋」とはほとんどの場合異なります。そこで、私達は、6つのテレビ番組で出て くるニューヨークのアパートが、実際どのくらいの賃料・または価格で、テレビドラマ中の設定の中での主人公たちが、実際には払えるのかどうかを検証したい と思います。
<過去のドラマ>
マッド・アバウト・ユー
この1990年代のホームコメディでは、ジャミーとポールブッチマンが大きなキッチンとリビングルームの1BRに住んでいます。ビルディング外観は51 フィフスアベニュー、12丁目と5番街のコーナーの建物。このビルディングはCOOP(コアアップ)で、ストリート・イージーにて紹介されている、実際に マーケットに出ている3件の物件によると、1BRで1.295ミリオンドル(1億1914万円)、2BRで2.5ミリオンドル(2億3000万円)と 2.995ミリオンドル(2億7554万円)です。
シティハビタッツ不動産の営業員、トレイシー・ハムスレイ氏にお話しを伺いました。「90年代前半のこの物件の価格は、おおよそ19万ドルから20万ドル (1748万円~1840万円)、賃料は1,800~2,000ドル(16万5600円~18万4000円)ですね。一般的にニューヨークシティで不動産 の値段が上がりだしたのは90年代からで、ウエストビレッジの価値が急激に上がり始めたのは90年代後半ですから」。
ポールがドキュメンタリー映画作家でジャミーがそのPRをしているという設定の中で、このカップルがこの物件に住んでいるのは‘もっともらしい’と考えます。

ザ・ジェファ-ソンズ
ジョージとウィジーがクイーンズからアッパーイーストサイドに移り住んできた時、彼らはこのアパートメントを“青空にそびえ立つデラックスアパートメント”と形容しました。185E 85丁目の、大きな賃貸ビルディングです。
「このビルディングの中の3BRは最近5,600ドル(51万5200円)、1BRは3,100ドル(28万5200円)です。しかし、70年代における このアパートが35万ドル~37万5千ドル(3,220万円~3,450万円)と推定すると、賃料は1,000~1,500ドルですね。」
ドライクリーニングチェーン店の成功者としては悪くない、といったところでしょうか。

セインフェルド
ジェリーとクレイマーが住んでいる設定のこの家の外観は実はL.A.で撮影されていて、住んでいるのは129West81丁目のビルディングと推測する事 が出来ます。ジェーンとクレイマーは二人とも、エレベーター付でドアマンのいないビルディングの中の、大きな1BRに住んでおり、(クレイマーがバスタブ を設置する事ができるほど広いリビングルームのある)という設定になっています。が、実際この住所にある実際のビルディングは、エレベーターのついていな い小さなビルディングで、最近2,000ドルの賃料で賃貸されています。
「90年代半ばのこのシーンにおけるこのアパートの賃料はだいたい1200-1300ドル、売買価格でいうと13万-14万ドルぐらいでしょうか。」ハムスレイ氏は推測する。
コミックストアを立ち上げた成功者という事から考えると、ほどほどに信じられるシナリオだとは言えるだろう。

フレンズ
度々無職になる料理人のモニカと、ウェイトレスのレイチェルがこのウエストビレッジにある大きな2BRに住むだけの経済力があるだろうか?ちょっと信じが たい設定だ。作者ですら説明をする必要があると思ったようだ。「モニカはおばあちゃんのアパートをまたがりしてるのです!(作者)」
「・・・厳密に言うと、レントコントロールのアパートを家族からまた借りしているとしても、(家族とは直属、肉親である必要があります)その場合、最初に アパートを契約した契約者と家族は最低2年間、一緒に住まなければいけないという法律になっています。しかしながらニューヨークシティでは、このケースよ りもさらに違法で、人々が想像もつかないような、レントコントロールとレントスタビライズドビルディングにおける、数多くの“またがし”が行われている事 でしょう。」ハムスレイ氏は語っています。
住所、90ベッドフォードストリート、ウエストビレッジのベッドフォードストリートとグローブストリートのコーナーにあるこのビルディングの中の1BRは、現在3200ドルで賃貸されています。

セックス・アンド・ザ・シティ
えー、そして。弱小新聞のコラムニストで買い物中毒のキャリーが、果たして、大きなウォークインクローゼット付きの大きなSTUDIOの家賃が払えるので しょうか?テレビ番組自体のすべてが空想にもとづいて創造されている場合に、必ずいつでも、最も非現実的に思われる点であります。
しかし、ハムスレイ氏はそうではないと言います。「実はキャリーが住んでいるようなアパートは存在しますし、何度か見たことがあります、仲介して貸した事 もあります。アッパーイーストサイドにあるこの手の多くのアパートは、建築時に1フロアすべてを使用して作られた間取りです。最も、多くはレントコント ロールのアパートメント、少なくともレントスタビライズドのアパートですけれどもね。」・・キャリーのアパーもそのうちのひとつと考えることができる。
キャリーのブラウンストーンのアパートメントは245E73rdストリートという設定になっているが、実際にはそのようなビルディングは存在せず、外観は ウエストビレッジのタウンハウスの映像を使用している。我々の見つけた類似した物件、136East73rdストリートの物件は(最もクローゼットはキャ リーのアパートのものより断然小さいのだが)現在賃料4,500ドルで、マーケットに出ています。


<現在放映中のドラマ>
トゥー・ブロークガールズ
番組のタイトルの通り。お金のない二人のウェイトレスと、カップケーキ屋で働く子が、ブルックリンで一番人気のトレンディなエリアである・ウィリアムスバーグの、馬が飼えるほど大きな庭のある1BRに無理矢理に住んでいます。
我々は、このお金のない3人の女子がウィリアムスバーグの2BRの賃料を払えない事は確信しています。ストリートイージーによると、最も一般的な2BRの 価格は3,100ドル、屋外スペースがあればそれ以上なのですから。「このドラマの設定で行くと、彼女たちが家賃を払える範囲で、ありえるのはクリントン ヒルやベッドフォードスタイベサント(ブルックリンのずっとずっと奥の、トレンディとは言いがたいエリア)あたりのエリアじゃないかな。」ハムスレイ氏は コメントする。

いかがでしたか?テレビの中で見る、ニューヨーカーたちが住む、ニューヨーカーらしくて素晴らしい、個性的な部屋たち。不動産のプロフェツショナル に検証してもらうと、全ては遠く昔のお話、または主人公たちの収入を度外視した「夢の住居」の挿入。。ニューヨークに来てお部屋探しをする皆様のファンタ ジーを壊すのは、とても心苦しいのですが、私ども住友不動産販売ニューヨークでは、皆様に「現実」のニューヨークの好物件を、紹介させていただけたらと思 います。
ニューヨークでの第一歩、お部屋探しの際には、住友不動産販売ニューヨークへ、お問い合わせください。
住友不動産販売ニューヨーク・工藤直子(Naoko Kudo)
2月5日(火曜日)・曇り:華氏29度 摂氏-2度 

Thursday, March 7, 2013

ハイライン・空中公園のスタート及びゴールエリア

すっかりニューヨークの観光名所として定着したハイライン・空中公園(1934年に開通した高架鉄道の跡地を遊歩道として復活、白樺やアジサイなど210種以上の植物が群生し、夏には緑あふれるオアシスとなる。訪れる観光客や市民の数は440万人にも上る)。
そのスタート地点に位置するStandard Hotel(848 Washington at 13th street)が、この度$300ミリオンで売却されるそうで、最もニューヨークで人気のある地区ミートパッキングエリアに建つ話題のデザイナーホテルだ けに注目されています。
当ホテルは、まさにハイラインをまたぐように建っている不思議な形をした18階建てのビルで、客室337室を有しています。ホテル王アンドレ・バラス氏が、ハリウッド、ロス、マイアミについで手がけた4つ目のホテルであり、2008年に12月にオープンしました。
場所柄、宿泊者は業界人やクリエイターなどのセレブリティーが多く、宿泊費平均が一人当たり$500という高級ホテルです。近年ニューヨークの年間観光客 数は5,000万人を超えており、どのホテルも稼働率が90%を超えている状況からすると、この$300ミリオンという金額はお値打ち価格なのかもしれま せん。
ハイライン・空中公園の第三区画(最終区)は、2014年春に完成する予定であり、12th Aveの34th streetのハドソン・ヤード(ハドソン川に面する10万5218平方メートルの敷地)を回り込みジェイコブ・ジャビッツ・コンベンションセンター(国 際見本市会場)まで続きます。
また、このエリアは今後、オフィススペースや高級コンドミニアムなどが建ち並ぶだけでなく、リバーフロントの公園や文化センターも併設され、ニューヨーク の新都心として生まれ変わる予定であります。将来的に4万人以上がこのエリアに居住し、約2万3000人の雇用を生み出すと予想されています。(2015 年完成予定の47階建てビル「LEED Gold Tower(リード・ゴールド・タワー)」には、「Coach, Inc.」の世界本部が入居を予定しています)
ニューヨーク州都市交通局がクイーンズ地区とマンハッタンを結ぶ7ラインを、マンハッタンの西側まで延長する計画を同プロジェクトと並行して進める ことも発表されていますので、ハイライン・空中公園のスタートおよびゴールエリアは、2014年はますます注目されるでしょう。
Soichiro Minami 住友不動産販売NY 商業部